別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 潟上 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潟上 -7 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.

鑑定評価額 1,540,000 円  １㎡当たりの価格 5,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潟上市天王字棒沼台９４番１９ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 周囲に原野等が多い 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 出戸浜 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内に古くに開 発された小規模開発住宅地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ出戸浜駅北方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化から今後は空家の増加が懸念されるが、熟成した住宅地域であり当面は現状を維持と予測。原野等が広が り、発展要因もなく、住宅需要が回復する見通しがないため、地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,850 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、潟上市の住宅地域を中心に、隣接市町の市街化調整区域内等の住宅地域全域。需要者は、地縁性を有す る者が中心である。一般住宅が見られるが、長らく空地のままや畑・原野が多く、地域内の人口減や高齢化が進む状況 下で、住宅需要は少ない。周辺を含め土地取引が活発でないことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心で新規のアパート建築も見られず賃貸市場が成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。 自用目的の取引が中心であるため、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更には、代 表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,090 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [ 83.5] [100.0] 100 5,810  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,980 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田市寄りの宅地開発が盛んな一部の地域を 除き、市内の土地需要は全体的に過疎化等の 影響から依然として少ない状況である。 地域内の少子高齢化や利便性等の優位もなく 、原野等に囲まれた住環境からも住宅需要は 少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％