別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 潟上 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潟上 -6 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.

鑑定評価額 1,450,000 円  １㎡当たりの価格 7,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潟上市飯田川飯塚字深田４２番１５ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、下水 羽後飯塚 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 飯田川地区に位置し、複合型 商業施設への接近に優れた住 宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ羽後飯塚駅東方 720m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内の利用状況に変化はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。不動産に対する需要は少なく、未利用 地や農地もみられる。今後も地価は下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、潟上市及び隣接する井川町の住宅地域で、特に代替競争関係が強いと認められるのは、飯田川地 区を中心とした住宅地域である。中心となる需要者は、当地区に地縁を有する一次取得者である。複合型商業施設への 接近性に優れるものの、地区内人口が減少するなか、飯田川地区全般の住宅需要は少なく、周囲には未利用地や農地も みられる。需要の中心となる価格帯は、不動産の取引自体が少ないため、把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地との代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試算されており、各種要因比較も対象 標準地の特性を踏まえて適切に行われている。また、市場では自用の住宅地取得を目的とした取引で市場が形成され、 賃貸想定に実現性がないため、収益価格は試算できなかった。したがって、本件では、比準価格を妥当と判断し、代表 標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　潟上 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [102.0] 100 [110.8] [100.0] 100 7,960  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少に伴い、市内全般の住宅需要は低迷 しているが、一部のエリアでは宅地開発が活 発に行われている。 複合型商業施設への接近に優れた住宅地域で あるが、飯田川地区での住宅需要は低迷し、 新たな宅地開発も少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％