鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

潟上 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調潟上Ｐ -205	潟上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		１低専 (60,80)
b	Ｒ０４調潟上Ｐ -230	潟上市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、南西6m、角地		１低専 (60,80)
c	Ｒ０５公潟上Ｐ -212	潟上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北6m、二方路		１低専 (50,80)
d	Ｒ０５公潟上Ｐ -208	潟上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ０４公潟上Ｐ -229	潟上市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	15,935	100 [ 96.0]	16,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	17,100
b	(　 ) 19,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	18,450	100 [ 111.6]	16,532		17,000
c	(　 ) 21,436	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	20,812	100 [ 131.0]	15,887		16,400
d	(　 ) 18,184	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	18,386	100 [ 105.6]	17,411		17,900
e	(　 ) 19,859	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,549	100 [ 100.0]	16,549		17,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	隣地取得	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	隣地取得	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,000 円／㎡]

潟上 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適当な造成事例を収集できず、素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,849,682	736,912	3,112,770	2,978,640	134,130	（　0.9692） 129,999	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,653,041 円　　　　（　 6,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潟上 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	139.12	Ｗ2	278.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	390 ㎡	14.0 m x 27.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、専有面積約６５㎡、４戸のアパートで、敷地内には平置駐車場８台を配置

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	139.12	92.9	129.19	1,233	159,291	1.0	159,291
							1.0	159,291
2～ 2	住宅	139.12	92.9	129.19	1,258	162,521	1.0	162,521
							1.0	162,521
～

～

～

計		278.24	92.9	258.38		321,812		321,812
								321,812

⑨年額支払賃料	321,812 円　×　12ヶ月　＝　 3,861,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,861,744 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 283,762 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,769,982 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	321,812 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,993 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 321,812 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 76,707 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,849,682 円　　　　（　 9,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）潟上Ｐ　　　　-1	1,120 ( 1,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,260 円/㎡　月額支払賃料（　 1,233 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）潟上Ｐ　　　　-4	1,243 ( 1,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [102.0]	1,369
c	Ｒ０４調（賃）潟上Ｐ　　　　-1	953 ( 952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 84.0]	100 [103.0]	1,224

潟上 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	37,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,612 円	4,053,744　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,600 円	37,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	113,400 円	37,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 736,912 円　（　　　　　　 1,890 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,800,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 278.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,978,640 円（　　　　　 7,638 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,849,682 円
②総費用	736,912 円
③純収益　①－②	3,112,770 円
④建物等に帰属する純収益	2,978,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	134,130 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	129,999 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 333 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,653,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
潟上 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

潟上 -4

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　千田　幸紀

TEL.

鑑定評価額

6,630,000 円

１㎡当たりの価格

17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	潟上市天王字長沼１３２番６２				②地積　(㎡)	390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多く見られる住宅地域	南6m市道	水道、下水	追分 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

秋田市と近接する熟成した住
宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ追分駅北西方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した低層住宅地域であるため当分は現状利用のままと予測。追分地区は新規宅地開発が盛んで、販売も順調
であり、その影響を受け、既存住宅地域の需要も安定傾向で推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,680 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は潟上市の住宅地域及び秋田市北部の住宅地域。需要者は市内に居住又は秋田市に通勤する一次取得者が中
心。追分地区は、秋田市のベッドタウンとして宅地開発が盛んで、住宅販売も順調である中、当地域の既存住宅地域は
品等に劣るものの、利便性の優位等もあり、底堅い住宅需要がある。需要の中心となる価格帯は、土地１００坪程度で
５００～６００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも見られる地域であるが、大部分が地主の遊休資産の活用であり、建築費の上昇や空室等が見られる供給過剰
の中で、更地を取得してからのアパート経営は投資採算性が厳しいことからも、収益価格は低位に試算されたと考える
。快適性を重視し、自用目的での取引が中心であることから、本件では、収益価格は参考に留め、更には周辺標準地や
基準地との動向等を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　潟上（県） -4              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     17,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

秋田市寄りの宅地開発が盛んな一部の地域を
除き、市内の土地需要は全体的に過疎化等の
影響から依然として少ない状況である。

追分地区は秋田市のベッドタウンとして新規
宅地開発が盛んで、住宅需要も旺盛である中
、既存住宅地域の需要も底堅くなっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

潟上 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調潟上Ｐ -230	潟上市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、南西6m、角地		１低専 (60,80)
b	Ｒ０４公潟上Ｐ -216	潟上市		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	Ｒ０５公潟上Ｐ -210	潟上市		建付地	（　）	長方形	北東6m私道、中間画地		１低専 (50,80)
d	Ｒ０４調潟上Ｐ -205	潟上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北6m、角地		１低専 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	18,450	100 [ 111.6]	16,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	17,000
b	(　 ) 18,147	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,147	100 [ 110.4]	16,438		16,900
c	(　 ) 18,086	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	18,645	100 [ 109.3]	17,059		17,600
d	(　 ) 16,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	15,935	100 [ 99.9]	15,951		16,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,000 円／㎡]

潟上 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			近時の適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,157,080	798,520	3,358,560	3,246,560	112,000	（　0.9692） 108,550	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,215,306 円　　　　（　 5,680 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

潟上 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	153.97	Ｗ2	307.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	390 ㎡	14.0 m x 27.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全戸６戸×２ＬＤＫ（専有面積約４５㎡）のアパートで、平置駐車６台を想定。

⑦有効率　 87.1 ％
の理由

内廊下・階段部分がある。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	153.97	87.1	134.13	1,276	171,000	1.0	171,000
							1.0	171,000
2～ 2	住宅	153.97	87.1	134.13	1,297	174,000	1.0	174,000
							1.0	174,000
～

～

～

計		307.94	87.1	268.26		345,000		345,000
								345,000

⑨年額支払賃料	345,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,140,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,140,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 214,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,069,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	345,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 84,002 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,157,080 円　　　　（　 10,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）潟上Ｐ　　　　-2	1,568 ( 1,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,307	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,304 円/㎡　月額支払賃料（　 1,276 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）潟上Ｋ　　　　-5	915 ( 915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	1,308
c	Ｒ０５公（賃）潟上Ｐ　　　　-4	1,243 ( 1,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	1,296

潟上 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,000 円	41,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,520 円	4,284,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 288,400 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	123,600 円	41,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 798,520 円　（　　　　　　 2,047 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 307.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,246,560 円（　　　　　 8,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,157,080 円
②総費用	798,520 円
③純収益　①－②	3,358,560 円
④建物等に帰属する純収益	3,246,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	112,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	108,550 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,215,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,680 円／㎡）