別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 潟上 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潟上 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.

鑑定評価額 1,790,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潟上市昭和大久保字山神２２番 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西5m市道 水道、下水 大久保 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 商店街背後に位置する街路が やや雑然とした旧来からの住 宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ大久保駅南西方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変化はなく、利用状況は当面、現状維持と予測する。旧昭和町の中心部に近い住宅地域であるが 、不動産需要は低迷し、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、潟上市内の住宅地域で、特に代替性が高いのは昭和地区を中心とした住宅地域である。需要者は、地縁 を有する者が中心となるが、大久保駅に近いことから隣接する秋田市に勤務する一次取得者も想定される。限られた住 宅需要は追分駅周辺の新興分譲地に人気が集中し、昭和地区の住宅需要は低迷している。需要の中心となる価格帯につ いては、不動産取引が少ないため、把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する市場の特性を勘案すると、自用の住宅地取得を目的とした取引で市場が形成されているため、実際 の取引事例をもとに試算した比準価格は説得力に優るものと認められる。また、市場参加者の観点から賃貸想定に実現 性がないため、収益価格は試算できなかった。本件では、市場性を反映した比準価格を適切妥当と判断し、上記のとお り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少に伴い、市内全般の住宅需要は低迷 しているが、一部のエリアでは宅地開発が活 発に行われている。 街路がやや雑然とした街並みに古さが感じら れる既成住宅地域であり、住宅需要が低迷し ている状況に変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％