鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

由利本荘 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調由利本荘Ｏ -22	由利本荘市		建付地	（　）	長方形	西22m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	Ｒ０３公由利本荘Ｏ -10	由利本荘市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西19.5m市道、北4.8m、角地		（都）商業 (90,400)
c	Ｒ０４調由利本荘Ｏ -7	由利本荘市		更地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、東3m、北2.6m、三方路		（都）近商 (90,200)
d	Ｒ０４調由利本荘Ｏ -8	由利本荘市		建付地	（　）	不整形	西22m市道、北5m、二方路		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,778	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	31,485	100 [ 100.0]	31,485	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,500
b	(　 ) 21,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 86.7]	31,113	100 [ 102.8]	30,266		30,300
c	(　 ) 28,160	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,160	100 [ 89.8]	31,359		31,400
d	(　 ) 29,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	30,226	100 [ 99.0]	30,531		30,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,900 円／㎡]

由利本荘 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,471,455	1,632,168	5,839,287	5,397,410	441,877	（　0.9438） 417,044	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	7,723,037 円　　　　（　 22,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

由利本荘 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	156.00	Ｓ3	468.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	347 ㎡	16.2 m x 21.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～３階を事務所とするフロア貸しを想定。客用駐車場４台分。

⑦有効率　 76.9 ％
の理由

階段・廊下等の共用部分を有効面積から除外

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.00	76.9	120.00	2,247	269,640	3.0	808,920
							0.0	0
2～ 2	事務所	156.00	76.9	120.00	1,729	207,480	3.0	622,440
							0.0	0
3～ 3	事務所	156.00	76.9	120.00	1,643	197,160	2.0	394,320
							0.0	0
～

～

計		468.00	76.9	360.00		674,280		1,825,680
								0

⑨年額支払賃料	674,280 円　×　12ヶ月　＝　 8,091,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,091,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 828,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,455,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,825,680 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,431 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,471,455 円　　　　（　 21,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）由利Ｔ　　　　-26	1,888 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,763	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,733 円/㎡　月額支払賃料（　 1,729 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４公（賃）由利Ｔ　　　　-11	1,138 ( 1,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,699
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

由利本荘 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	356,500 円	71,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	414,168 円	8,283,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 641,700 円	71,300,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	71,300 円	71,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,300 円	71,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,632,168 円　（　　　　　　 4,704 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,300,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,397,410 円（　　　　　 15,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,471,455 円
②総費用	1,632,168 円
③純収益　①－②	5,839,287 円
④建物等に帰属する純収益	5,397,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	441,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	417,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,202 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,723,037 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
由利本荘 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

由利本荘 5-1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　藤田　雅彦

TEL.

鑑定評価額

10,600,000 円

１㎡当たりの価格

30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	24,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	由利本荘市花畑町４丁目４６番				②地積　(㎡)	347 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ3	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北27m県道	水道、ガス、下水	羽後本荘 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 300 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前広場から続く大通り沿い
の商業地域

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

ＪＲ羽後本荘駅西方

200m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

羽後本荘駅新駅舎及び東西自由通路の供用開始に続き駅前広場等の整備が進行中で、顧客回遊性向上への期待か
ら、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、本荘地区の商業地域及び住商混在地域で、幹線道路沿いであることから路線商業地域との代替競争関係
も認められる。需要者の中心は、地元中小企業及び地縁性を有する個人事業主である。郊外の沿道型店舗等への顧客流
出が見られたが、駅周辺の整備が進行中で、駅前商業地域の商況回復が期待される。需要の中心価格帯は、商業地の取
引は画地規模が一様でなく業種も様々で個別性が強いため、見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗等が大半を占める商業地域であり、事業用不動産に係る賃貸事例は個別性が強く、件数自体も少ないため、
収益価格の有する説得力は相対的にやや劣る。比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある事例から得られた価格で
あり、市場性を反映した実証的な価格である。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下、各種政策の効果もあって
県内景気は持ち直しの傾向にあり、不動産市
況も一部で不透明感が残るが概ね改善傾向に
ある。

駅周辺の整備に加え西方へ続く道路の拡幅工
事も進行中で、街並みが整いつつあり、地域
の利便性も向上しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

由利本荘 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調由利本荘Ｏ -3	由利本荘市		建付地	（　）	不整形	北15m国道、南6m、二方路		（都）近商 (90,200)
b	Ｒ０４公由利本荘Ｏ -5	由利本荘市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m国道、北東4m、角地		（都）準工 (60,200)
c	Ｒ０４公由利本荘Ｏ -23	由利本荘市		建付地	（　）	ほぼ台形	西11m県道、北10m、角地		（都）近商 (90,200)
d	Ｒ０４公由利本荘Ｔ -19	由利本荘市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m国道、中間画地		（都）工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,654	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	27,636	100 [ 87.5]	31,584	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,600
b	(　 ) 15,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 103.0]	23,346	100 [ 75.2]	31,045		31,000
c	(　 ) 18,904	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	26,219	100 [ 84.0]	31,213		31,200
d	(　 ) 25,714	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,714	100 [ 83.0]	30,981		31,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,200 円／㎡]

由利本荘 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,396,326	1,619,112	5,777,214	5,351,990	425,224	（　0.9438） 401,326	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	7,431,963 円　　　　（　 21,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

由利本荘 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	143.00	Ｓ3	429.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	347 ㎡	16.2 m x 21.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所の賃貸ビルを想定。駐車場は５台。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

階段等共用部分を有効面積から除外。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.00	83.2	119.00	2,153	256,207	3.0	768,621
							0.0	0
2～ 3	事務所	143.00	83.2	119.00	1,710	203,490	3.0	610,470
							0.0	0
～

～

～

計		429.00	83.2	357.00		663,187		1,989,561
								0

⑨年額支払賃料	663,187 円　×　12ヶ月　＝　 7,958,244 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,958,244 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 819,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,378,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,989,561 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,906 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,396,326 円　　　　（　 21,315 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）由利Ｔ　　　　-12	1,032 ( 1,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 56.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,714 円/㎡　月額支払賃料（　 1,710 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４公（賃）由利Ｔ　　　　-13	1,888 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,748
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

由利本荘 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	353,500 円	70,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	409,912 円	8,198,244　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 636,300 円	70,700,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	70,700 円	70,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,700 円	70,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,619,112 円　（　　　　　　 4,666 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 429.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,351,990 円（　　　　　 15,424 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,396,326 円
②総費用	1,619,112 円
③純収益　①－②	5,777,214 円
④建物等に帰属する純収益	5,351,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	425,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	401,326 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,157 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,431,963 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,400 円／㎡）