別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 鹿角 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 7,690,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市十和田大湯字上ノ湯２８番２０ ②地積 　(㎡) 578   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗等と一般住宅が 混在する国道沿いの 商業地域 北11m国道 水道、下水 十和田南 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 かつては温泉街として賑わっ た十和田大湯地区の商業地域 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 ＪＲ十和田南駅北東方 7.8km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 十和田大湯地区は道の駅、ホテル、温泉旅館等の観光業が主体の地域であり、コロナ禍も３年目になり、各種政 策効果やイベントの再開が見られ始めたが、商況の回復には至っていない。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿角市内の商業地域で、特に十和田地区と代替競争関係が強い。需要者は、鹿角市内及びその周辺に関係 性が強い個人事業者、地元企業等が中心である。十和田観光拠点の温泉街であるが、観光客の減少等から閉店も多く、 需要は少ない。したがって、新規開業はほぼ皆無であり、不動産取引も少ないことから、需要の中心となる価格帯を見 出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、 収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、要因 比較も適切であり、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大館 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [143.9] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿角市の人口は減少傾向を続けている。立地 条件の劣る地域や外縁地域には過疎化が顕著 な地域が多く、空家・空地が目立つ状況にあ る。 ３年ぶりに、毛馬内の盆踊が開催され、観光 客数は新型コロナ以前までに回復しつつある が、地価を押し上げるまでには至っていない 。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +26.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％