別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 鹿角 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市花輪字中花輪１２番１外 ②地積 　(㎡) 510   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 (90,400) 1:3 店舗兼事務所 Ｓ2 低層の店舗、銀行等 に空家が混在する商 業地域 東16m県道 水道、下水 鹿角花輪 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 花輪地区にある再開発が行わ れたアーケード商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 ＪＲ鹿角花輪駅東方 450m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 豪雪地帯のため冬期間の事業展開が難しいことや、核となる商業施設が立地せず、店舗の近くに駐車場が無い等 、旧来の商店街特有の課題は多く、今後も地価は下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿角市内のうち花輪地区を中心とした商業地域である。主たる需要者は、鹿角市に地縁的選好性を有する 個人事業者及び県内法人である。市内中心部の商業地域であるが、需要の中心は国道沿いの路線商業地域へと移行して おり、当該圏域への需要は少ない。新規出店目的の更地取引は皆無であり、土地・建物についても総額を抑えた物件が 需要の中心のため、中心価格帯を見出すことが困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、 収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、要因 比較も適切であり、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大館 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [100.7] [100.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿角市の人口は減少傾向を続けている。立地 条件の劣る地域や外縁地域には過疎化が顕著 な地域が多く、空家・空地が目立つ状況にあ る。 「花輪地区商店街通行量調査」によれば、商 店街周辺の車両通行量が減少している。商店 街へ行く目的となる店舗と駐車場の確保が課 題となっている。 新規選定地点である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％