別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 鹿角 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平岡　為義   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市花輪字合ノ野１８９番１ ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等も混在する住宅地 域 北東4m市道 水道、下水 鹿角花輪 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   140 ｍ、南   150 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地・空地も混在している。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ鹿角花輪駅北東方 2.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 空地・農地への住宅建設が進むものと思われるが、市内の宅地需要は減退していることから進展は緩慢であると 思われ、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ花輪線鹿角花輪駅を中心とする花輪の住宅地域。需要者の中心は花輪地区に地縁的選好性を有する居 住者が多い。小規模の宅地開発は見られるが、人口減少や高齢化により需給のバランスが崩れており取引件数は少ない 。土地は４５０㎡で４５０～５００万円程度、戸建住宅は２０００～２５００万円程度の物件が需要の中心となってい る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古いアパートはあるが新築は見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないと判断できるので 、収益価格は試算しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以 て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿角 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [166.0] [101.0] 100 10,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の進行等により住宅地需要 は減退しているが、地価水準が低いために下 落幅は小さい。 一般的要因を受け、当地域の地価も下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　  +2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％