別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 鹿角 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿角 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平岡　為義   TEL.

鑑定評価額 3,990,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿角市十和田毛馬内字下小路６４番１２ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に農地が混 在する区画整理済の 住宅地域 東6m市道 水道 十和田南 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 毛馬内商店街の北側に位置し ており、地域の南側から宅地 化が進んでいる。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ十和田南駅北方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 未だ畑が多く見られ、地価水準も低位にあることから一般住宅等が増加していくと思われるが、宅地需要が減退 しているので進展の程度は緩慢なものと思われる。よって、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は十和田毛馬内・錦木等の住宅地域。需要者の中心は当地区に地縁的選好性を有する居住者が多い。毛馬内 地区では土地区画整理事業が完了し、県営の大規模分譲住宅地もあり供給は多いが、人口減少や高齢化により需要は少 なく、需給のバランスが崩れている。土地は４００㎡で４５０万円程度、新築の戸建住宅は２０００～２５００万円程 度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算 しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小坂 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 86.6] [102.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の進行等により住宅地需要 は減退しているが、地価水準が低いために下 落幅は小さい。 土地区画整理事業施行区域であるため、現況 が畑である宅地見込地の供給が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.5 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％