別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 湯沢 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湯沢 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　大河　康隆   TEL.

鑑定評価額 2,700,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湯沢市岡田町３７番 ｢岡田町７－２４｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西5m市道 水道、下水 湯沢 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 湯沢市街地西端に所在する分 譲住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ湯沢駅南西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。住宅地需要も見込まれ、地 価水準は新型コロナがある程度収束すれば、中期的に横這い～上昇傾向を呈する可能性もある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧湯沢市内の住宅地域で、特に湯沢市街地の住宅地と代替競争関係が強い。需要者の中心は、湯 沢市内に居住または勤務する個人等の第一次取得者層である。住宅地需要の見込める価格帯にはあるが、まだ需要は少 ない。土地は２００㎡程度で３００万円前後、新築の戸建物件は１９００万円前後を中心に取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の居住用施設が大半を占める住宅地域で、収集可能な民間の賃貸用不動産がないため、収益価格は試算で きなかった。比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性に 問題はない。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湯沢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [102.0] 100 [123.4] [101.0] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湯沢市全体の人口世帯数は減少傾向。集落地 区では高齢化過疎化が進行中。湯沢市街地で も住宅地需要は少ない。 都市計画街路整備により利便性が向上した住 宅地域で、下落幅は縮小傾向にある。近い将 来横這いに転換する可能性もある。 個別的要因に特段の変動要因は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％