別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 男鹿 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   男鹿 -1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.

鑑定評価額 1,600,000 円  １㎡当たりの価格 6,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 男鹿市船川港船川字鳥屋場１番２８０ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 男鹿 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 アクセス道路に難がある高台 の住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ男鹿駅西方 1.4km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 未だ空地が見られる古くに開発された住宅団地であるが、熟成しており当面は現状を維持と予測。人口減や立地 の特性から住宅需要が好転する兆しが見えず、地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は男鹿市の住宅地域全域。需要者は市内に居住もしくは通勤する一次取得者が中心。市内の住商の集積は船 越地区に集まる中、用途を問わず船川地区全体が衰退傾向で、当地域は更にアクセス道路の系統や勾配に難があるため 、住宅需要は少ない状況である。地域内に未だ空地が見られ、長らく県有地の売却も進まず、需要の低迷が垣間見られ るため、中心となる需要価格は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自衛隊の官舎はあるが、それ以外は自用の戸建住宅が支配的で、民間のアパートも見られず賃貸市場が成立しておらず 、収益還元法を適用できなかった。自用目的の取引が中心であるため、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の 信頼性は高いと考える。更には、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　男鹿 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,800 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [141.1] [100.0] 100 6,030  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 男鹿市の過疎化は県平均より大きい中、住商 の集積が進む船越地区以外は、地域の衰退傾 向が進んでいる状況である。 一般的要因に加え、アクセス道路に難があり 、高台で起伏のある住宅地への需要は少ない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％