別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大館 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大館 5-3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平岡　為義   TEL.

鑑定評価額 2,490,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大館市比内町扇田字下扇田５０番１ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の小売店舗が建 ち並ぶ県道沿いの商 業地域 南西10m県道 水道、下水 扇田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 間口の狭い短冊形の土地が多 い商業地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 ＪＲ扇田駅東方 700m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 他地域の商店街と比較すれば空家は少ない。しかし、地域に変化をもたらす要因は特になく、経営者の高齢化に 伴い店舗等は減少して行くものと思われる。従って、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は比内町扇田を中心とする商業地域。店舗併用住宅が多く、需要者の中心は旧比内町に地縁的選好性を有す る個人事業者及び法人である。郊外の大型店に顧客が流出しており、経営不振等を起因とする供給圧力が強い一方で、 需要は全般的に弱く、需給のギャップが顕著である。需要の少ない現状では中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域にある建物は自用の店舗併用住宅が中心で、賃貸市場の成熟度は極めて低いことから収益価格は試算しない。よ って、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大館 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [139.2] [100.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外への出店は収束しているが、過剰な集積 により既存商店街は空洞化が進み、空家・空 地が目立っている。宅地需要は殆どない。 一般的要因を受け、当地域の地価も下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％