別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大館 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大館 5-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　堀　範子   TEL.

鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大館市片山町１丁目６３番３ ｢片山町１－５－１｣ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 事務所兼住宅 Ｗ2 店舗、営業所、住宅 等が混在する路線商 業地域 南14m国道 水道、下水 大館 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道７号沿いに、店舗、店舗 併用住宅等が多い地域 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 ＪＲ大館駅　南西方 2.5km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の利用状況は低層店舗事務所地であり、現状維持と予測する。国道沿いの商業地域ながら、核となる商業施 設がなく、住宅地や空地が介在するため繁華性は低く、地価は当面の間、下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大館市内の商業地域である。需要者は大館市に業務拠点を有する企業、個人事業者等が中心である。国 道沿いの商業地域であるが、新興の路線商業地域との競合もあり、当該地域への需要は弱い。需要の中心となる価格帯 については取引が少なく、また、画地規模も様々であることから、把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、民間の賃貸物件が皆無であり賃貸市場が成立していないため、 収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、要因 比較も適切に行われており、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、比準価格をもって、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年８月実施の「大館市経済動向調査」 によれば、全業種で売上げの減少の回答が減 り、全体としては売上げの下げ止まりが見ら れる。 大館南インターチェンジに程近い路線商業地 域であり、車輌通行量は多いものの、繁華性 の向上は見られない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％