鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大館 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調大館Ｂ -23	大館市		更地	（　）	不整形	東18m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	Ｒ０４公大館Ｅ -1	大館市		建付地	（　）	長方形	北14.5m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	Ｒ０４公大館Ｂ -25	大館市		更地	（　）	長方形	南13m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	Ｒ０４調大館Ｅ -13	大館市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、北西5m、角地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,473	100 [ 100.0]	[ 91.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	20,355	100 [ 98.0]	20,770	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,800
b	(　 ) 19,747	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	23,647	100 [ 110.0]	21,497		21,500
c	(　 ) 23,758	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,950	100 [ 104.9]	21,878		21,900
d	(　 ) 21,082	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	20,255	100 [ 93.1]	21,756		21,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,500 円／㎡]

大館 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,290,838	1,346,100	4,944,738	4,533,480	411,258	（　0.9421） 387,446	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	7,174,926 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大館 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	190.46	Ｓ2	380.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	585 ㎡	13.0 m x 44.6 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しの店舗、２階はフロア貸しの事務所を想定した。需要がないので２階建の小規模建物を想定した。

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

内階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.46	95.8	182.38	1,694	309,000	1.0	309,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	190.46	94.8	180.52	1,513	273,000	1.0	273,000
							0.0	0
～

～

～

計		380.92	95.3	362.90		582,000		582,000
								0

⑨年額支払賃料	582,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,984,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,984,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 698,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,285,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	582,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,238 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,290,838 円　　　　（　 10,754 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｈ２９公（賃）大館Ｂ　　　　-4	1,467 ( 1,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,716	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,695 円/㎡　月額支払賃料（　 1,694 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｈ２９公（賃）大館Ｂ　　　　-3	1,801 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	1,649
c	Ｒ０３公（賃）大館Ｒ　　　　-1	1,183 ( 1,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	1,730

大館 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,000 円	58,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	349,200 円	6,984,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 493,900 円	58,800,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	58,800 円	58,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,800 円	58,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,346,100 円　（　　　　　　 2,301 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9421

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,800,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 380.92 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,533,480 円（　　　　　 7,750 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,290,838 円
②総費用	1,346,100 円
③純収益　①－②	4,944,738 円
④建物等に帰属する純収益	4,533,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	411,258 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	387,446 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 662 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,174,926 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
大館 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大館 5-1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　堀　範子

TEL.

鑑定評価額

12,600,000 円

１㎡当たりの価格

21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大館市字大町２８番１外				②地積　(㎡)	585 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:3.5	店舗Ｓ3	各種の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	西22m市道	水道、下水	大館 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

昭和年代には、周辺の商店街
と共に多くの顧客を集めて活
況を呈していた商業地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

ＪＲ大館駅　南方

2.2km

法令

規制

（都）商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの商業の中心地域であり様々な業種が出店しているが、人口減少や販売経路の多様化等により、テナン
ト需要は低迷している。いわゆるシャッター商店街化が継続しており、商況の回復は困難と予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧大館市内の商業地域である。主たる需要者は、大館市を拠点とする法人又は地縁性を有する個人事業者
等である。かつては大館市並びに周辺市町の中心商業地域であったが、近時は集客力を有する商業施設がない当該地域
への新規出店等は少なく、需要も弱い。需要の中心となる価格帯については取引が少なく、また、画地規模も様々であ
ることから、把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一部、貸店舗、事務所等も見られるが、老朽化したビルが多いためテナント需要は弱く、土地価格に見合う賃料水準が
形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたもので
あり、要因比較も適切に行われており、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和４年８月実施の「大館市経済動向調査」
によれば、全業種で売上げの減少の回答が減
り、全体としては売上げの下げ止まりが見ら
れる。

かつては地元資本の老舗百貨店が立地し、飲
食店、金融機関等、様々な業種が営業してい
るものの、閉店状態の店舗も多い。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大館 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公大館Ｅ -1	大館市		建付地	（　）	長方形	北14.5m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	Ｒ０３調大館Ｅ -17	大館市		更地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	Ｒ０４公大館Ｂ -25	大館市		更地	（　）	長方形	南13m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	Ｒ０３調大館Ｂ -33	大館市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北4m、角地		（都）商業 (90,400)
e	Ｒ０３調大館Ｂ -23	大館市		更地	（　）	不整形	東18m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,747	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	23,647	100 [ 108.1]	21,875	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,900
b	(　 ) 18,149	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	18,225	100 [ 86.0]	21,192		21,200
c	(　 ) 23,758	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,950	100 [ 94.0]	24,415		24,400
d	(　 ) 21,244	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	20,470	100 [ 84.2]	24,311		24,300
e	(　 ) 21,473	100 [ 100.0]	[ 90.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	19,946	100 [ 95.0]	20,996		21,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,500 円／㎡]

大館 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,995,243	1,289,255	4,705,988	4,308,960	397,028	（　0.9438） 374,715	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	6,939,167 円　　　　（　 11,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大館 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	188.80	Ｓ2	377.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	585 ㎡	13.0 m x 44.6 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、駐車場８台の店舗・事務所を想定。リスクと採算性から使用容積率は低い。

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

内階段・廊下等の共用部分のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.80	96.4	181.97	1,597	290,606	2.0	581,212
							0.0	0
2～ 2	事務所	188.80	91.1	172.04	1,300	223,652	2.0	447,304
							0.0	0
～

～

～

計		377.60	93.8	354.01		514,258		1,028,516
								0

⑨年額支払賃料	514,258 円　×　12ヶ月　＝　 6,171,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,171,096 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 665,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,985,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,028,516 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,257 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,995,243 円　　　　（　 10,248 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）大館Ｂ　　　　-1	1,376 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,609	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,597 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）大館Ｂ　　　　-7	1,319 ( 1,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,543
c	Ｒ０３調（賃）大館Ｂ　　　　-3	1,541 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	1,902

大館 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,000 円	56,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	332,555 円	6,651,096　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 473,700 円	56,400,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,289,255 円　（　　　　　　 2,204 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 377.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,308,960 円（　　　　　 7,366 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,995,243 円
②総費用	1,289,255 円
③純収益　①－②	4,705,988 円
④建物等に帰属する純収益	4,308,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	397,028 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	374,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 641 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,939,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,900 円／㎡）