鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大館 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調大館Ｂ -30	大館市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	Ｒ０４調大館Ｂ -32	大館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	Ｒ０４調大館Ｂ -33	大館市		建付地	（　）	ほぼ台形	南3m未舗装道路、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	Ｒ０４調大館Ｂ -53	大館市		更地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	Ｒ０５公大館Ｂ -12	大館市		建付地	（　）	長方形	東4m未舗装道路、南3m、角地		（都）１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,505	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	15,893	100 [ 80.3]	19,792	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,800
b	(　 ) 9,957	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 81.2]	14,224	100 [ 80.1]	17,758		17,800
c	(　 ) 16,340	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.0]	20,984	100 [ 114.4]	18,343		18,300
d	(　 ) 19,001	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	21,278	100 [ 112.3]	18,947		18,900
e	(　 ) 14,545	100 [ 100.0]	[ 91.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.9]	17,491	100 [ 91.8]	19,053		19,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -1.50	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -1.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,800 円／㎡]

大館 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,932,119	402,400	1,529,719	1,465,680	64,039	（　0.9692） 62,067	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,266,673 円　　　　（　 7,360 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大館 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.24	Ｗ2	132.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	172 ㎡	8.9 m x 20.1 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地内に３台分の平面駐車場を備えたメゾネットタイプ（平均専有面積約６６㎡、３ＬＤＫ×２戸）のアパート。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用スペースがないため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	66.24	100.0	66.24	1,185	78,500	1.0	78,500
							1.0	78,500
～

～

～

～

計		132.48	100.0	132.48		157,000		157,000
								157,000

⑨年額支払賃料	157,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,884,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,884,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 99,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,892,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	157,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,492 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 157,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 38,227 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,932,119 円　　　　（　 11,233 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）大館Ｂ　　　　-1	1,104 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,093	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,211 円/㎡　月額支払賃料（　 1,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調（賃）大館Ｂ　　　　-3	1,528 ( 1,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,329
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大館 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	18,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,600 円	1,992,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 130,200 円	18,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,800 円	18,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 402,400 円　（　　　　　　 2,340 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,600,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 132.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,465,680 円（　　　　　 8,521 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,932,119 円
②総費用	402,400 円
③純収益　①－②	1,529,719 円
④建物等に帰属する純収益	1,465,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,039 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	62,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 361 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,266,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,360 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
大館 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大館 -1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　平岡　為義

TEL.

鑑定評価額

3,230,000 円

１㎡当たりの価格

18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	15,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大館市字桜町南２１番４				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに事務所等が混在する住宅地域	北5m市道	水道、下水	大館 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近くに小学校・保育園・文化
会館等の公共施設がある住宅
地域

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ大館駅南東方

3.1km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移するものと思われる。市内の宅地需要は減退しており、かつ、
当地域は旧来からの住宅地域なので、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 18,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,790 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧大館市街地の住宅地域。需要者の中心は旧大館市内の居住者である。人口減少・高齢化により総じて住
宅地需要が減退しているが、旧来からの住宅地域に対する需要は特に少ない。一方で、同じ要因により空家・空地が増
加しており、需給のバランスが崩れている。土地は２００㎡で４００万円程度、新築の戸建住宅は２５００万円程度の
物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

利便性が良いため近隣地域及び周辺地域にはアパートが多く混在しているので収益価格を試算した。しかし、当地域で
は自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難い。また、最近の建築費の高騰により、試算
された価格は低位である。よって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例か
ら試算された比準価格を以て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大館 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,900 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[107.3]

[100.0]
100

18,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少や高齢化の進行により住宅地需要は
減退している。分譲地の取引は堅調であるが
、既成住宅地への需要は少なく、空家や空地
が増加している。

旧来からの住宅地域であるため需要は少ない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大館 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公大館Ｂ -18	大館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北西4m、二方路		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０４調大館Ｂ -53	大館市		更地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		（都）１住居 (200)
c	Ｒ０５公大館Ｂ -13	大館市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	Ｒ０４調大館Ｅ -6	大館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,020	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 80.6]	12,324	100 [ 65.2]	18,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,900
b	(　 ) 19,001	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	21,278	100 [ 112.2]	18,964		19,000
c	(　 ) 19,360	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	18,980	100 [ 101.9]	18,626		18,600
d	(　 ) 12,403	100 [ 80.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.3]	18,333	100 [ 101.0]	18,151		18,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -19.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 18,800 円／㎡]

大館 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,071,196	411,300	1,659,896	1,600,720	59,176	（　0.9665） 57,194	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	1,167,224 円　　　　（　 6,790 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大館 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	67.07	Ｗ2	134.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	172 ㎡	8.9 m x 20.1 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約６７㎡で、２階建３ＤＫのメゾネットタイプの住宅２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

縦割りのメゾネットタイプであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	67.07	100.0	67.07	1,238	83,000	1.0	83,000
							1.0	83,000
一括 1～ 2	住宅	67.07	100.0	67.07	1,238	83,000	1.0	83,000
							1.0	83,000
～

～

～

計		134.14	100.0	134.14		166,000		166,000
								166,000

⑨年額支払賃料	166,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,992,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 134.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,992,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 106,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,029,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,577 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 40,419 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,071,196 円　　　　（　 12,042 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１調（賃）大館Ｐ　　　　-5	1,104 ( 1,104)	100 [100.0]	[110.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,252	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,265 円/㎡　月額支払賃料（　 1,238 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０２調（賃）大館Ｐ　　　　-1	1,094 ( 1,046)	100 [100.0]	[110.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,267
c	Ｒ０３調（賃）大館Ｂ　　　　-7	1,319 ( 1,319)	100 [100.0]	[110.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	1,256

大館 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,500 円	18,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,800 円	2,136,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 130,900 円	18,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	56,100 円	18,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 411,300 円　（　　　　　　 2,391 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,700,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 134.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0856	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0703 ×　 40 ％　＋　0.0958 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,600,720 円（　　　　　 9,307 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,071,196 円
②総費用	411,300 円
③純収益　①－②	1,659,896 円
④建物等に帰属する純収益	1,600,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	59,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	57,194 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 333 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,167,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,790 円／㎡）