別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 横手 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横手 -8 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山田　光栄   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横手市十文字町梨木字羽場下７２番３８ ②地積 　(㎡) 448   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、下水 十文字 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 十文字地域の市街地北部、十 文字ＩＣに近い区画整然とし た住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ十文字駅北方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした既成住宅地域で、現状を維持すると予測する。人口減少、少子高齢化等の影響から需要はやや弱 いものの、新型コロナの影響が落ち着いたことから、地価は横這いで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横手市内の住宅地域及び住商混在地域一円で、特に十文字地域内の住宅地域との代替競争関係が強い。主 な需要者は市内居住者や通勤者であり、当地域に地縁性を有する者が大半で、周辺市町村からの転入は少ない。当地域 は既成住宅地域であるため、土地取引はあまり見られないが、新型コロナ観の変化により需要は徐々に回復しつつある 。土地は４５０㎡前後で５００万円台後半、新築の戸建住宅は２，０００万円台前半が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺事例のうち規範性の高い事例を採用して求めており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。 一方、収益価格は当地域が自用の戸建住宅が大半を占める既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件はなく賃貸市場 が成立していないことから試算できなかった。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることか ら、代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横手 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [ 65.3] [102.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直しつつあるが回復には至っ ていないことに加え、人口減少、少子高齢化 の影響が強く、住宅需要は依然弱含みで推移 している。 周辺地域の分譲地との競合により需要は低調 であるが、区画整然とした住宅地で相応の需 要が認められ、下落幅は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％