別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 横手 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横手 -7 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.

鑑定評価額 1,840,000 円  １㎡当たりの価格 6,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横手市平鹿町浅舞字浅舞１０６番 ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる既成住宅 地域 西6.5m市道 下水 横手 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平鹿地域中心部の南西端に位 置する住宅地域 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ横手駅南西方 9.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域中心部ながら外縁に位置する住宅地域で、特段の変化も見られず利用状況は現状維持。平鹿地域全般に少子 化及び転出者増による生産年齢人口の減少により住宅需要が減退し、下落は続くものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平鹿地域一円の住宅地域であり、特に浅舞地区との代替性が強い。需要者は地縁性を有する者が殆どで、 外部からの転入は少ない。全般に人口減少や少子高齢化により用途を問わず宅地需要が減退しており、近隣スーパーが 閉店するなど地域中心部といえども宅地需要は見通し難い。なお、限られた取引も縁故売買など事情を含むものが多く 、取引価格水準のバラツキも大きく需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 空家による賃貸供給は見受けられるも、アパート等の賃貸物件はほとんどなく賃貸市場が形成されていないため、収益 価格は試算できなかった。比準価格は、広域的に収集された事例より試算されたもので、実際取引の市場性を反映した 実証的な価格である。以上より本件では、比準価格を妥当であると判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横手 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [103.0] 100 [137.6] [101.0] 100 5,970  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,070 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあ るも、不安定な国際情勢及び物価上昇等によ る企業及び家計への圧迫が見られる。 周辺ではスーパーが閉店し、人口減、転出者 増による社会問題の影響もあり、衰退傾向は 著しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％