別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 横手 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横手 -5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　大河　康隆   TEL.

鑑定評価額 1,600,000 円  １㎡当たりの価格 6,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横手市増田町増田字関ノ口１０４番８ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 特定用途制限地域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 兼住宅等も見られる 住宅地域 北6.5m市道 水道、下水 十文字 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 増田市街地東部に所在する既 成住宅地域 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ十文字駅南東方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。将来の地価動向は予測困難 であるが、人口世帯数の減少等による長期衰退傾向を反映する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧増田町及びその周辺の住宅地域で、特に増田市街地内の住宅地と代替競争関係が強い。需要者 の中心は、旧増田町の居住者及び地域外居住者で旧増田町に地縁血縁関係を有する者である。増田市街地の既成住宅地 域であるが住宅地需要は殆どない。土地は２００㎡程度で１５０万円前後、新築の戸建物件は１５００万円前後を中心 に取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の居住用施設が大半を占める住宅地域で、収集可能な民間の賃貸用不動産がないため、収益価格は試算で きなかった。比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性に 問題はない。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横手 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [134.6] [100.0] 100 6,020  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横手市全体の人口世帯数は減少傾向。集落地 区では高齢化過疎化が進行中。増田市街地で も住宅地需要が少ない。 増田市街地に所在する地価水準の低い住宅地 域で、住宅地需要は少なく、長期的衰退傾向 に即応した地価変動率を呈する。 個別的要因に特段の変動要因は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％