鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横手 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公横手Ｌ -5	横手市		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
b	Ｒ０５公横手Ｗ -9	横手市		建付地	（　）	長方形	南7m道路、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	Ｒ０５公横手Ｗ -3	横手市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０５公横手Ｗ -1	横手市		建付地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,822	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	22,199	100 [ 100.0]	22,199	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,200
b	(　 ) 24,502	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	24,026	100 [ 97.8]	24,566		24,600
c	(　 ) 22,936	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,097	100 [ 97.9]	23,592		23,600
d	(　 ) 24,729	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	24,927	100 [ 95.9]	25,993		26,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,100 円／㎡]

横手 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,725,079	320,387	1,404,692	1,276,560	128,132	（　0.9692） 124,186	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,534,408 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横手 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.10	Ｗ2	132.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２中専	60 ％	200 ％	200 ％	201 ㎡	11.9 m x 16.9 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

重層長屋（３ＬＤＫ・６６．１０㎡）２棟を想定。駐車場４台分。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	66.10	100.0	66.10	1,031	68,149	1.0	68,149
							1.0	68,149
一括 1～ 2	住宅	66.10	100.0	66.10	1,031	68,149	1.0	68,149
							1.0	68,149
～

～

～

計		132.20	100.0	132.20		136,298		136,298
								136,298

⑨年額支払賃料	136,298 円　×　12ヶ月　＝　 1,635,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,635,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 88,979 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,690,597 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	136,298 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,295 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 136,298 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 33,187 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,725,079 円　　　　（　 8,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）横手Ｗ　　　　-2	1,016 ( 1,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,069	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,054 円/㎡　月額支払賃料（　 1,031 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）横手Ｗ　　　　-1	1,017 ( 1,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,038
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横手 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	16,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	53,387 円	1,779,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 113,400 円	16,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	16,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 320,387 円　（　　　　　　 1,594 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000 円	設計監理料率　 119,000 円／㎡　×　 132.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,276,560 円（　　　　　 6,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,725,079 円
②総費用	320,387 円
③純収益　①－②	1,404,692 円
④建物等に帰属する純収益	1,276,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	128,132 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	124,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,534,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横手 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横手 -3

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　山陰　逸郎

TEL.

鑑定評価額

4,840,000 円

１㎡当たりの価格

24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横手市婦気大堤字谷地添５６番４				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北西6.3m市道	水道、下水	横手 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

スーパー等商業施設集積の県
道背後の住宅地域

街

路

基準方位　北６．３
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ横手駅南西方

1.0km

法令

規制

（都）２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺商業施設の充実等で利便性が向上した地域で熟成度を徐々に増すと予測する。小中併設校近接の北側新興分
譲地とは学区の違いからやや競争力に劣るも、周辺でも宅地開発が見られ安定的需要が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横手地域の住宅地域一円。需要者は横手地域内就労者を中心とした一次取得者層であるが、宅地開発及び
周辺商業施設の充実から市内全域からの転入も見込める。人口減少による需要先細りが懸念されるなか、需要は当該地
域を含む駅西地区に集中し、新興分譲地に比べ市場競争力はやや劣るが、需要は安定的である。土地は６０坪程度で５
００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅も見られる地域だが、駐車場確保の必要性等から採算性が低く新規供給も主に遊休地活用や節税目的であるこ
とから収益価格は低位に試算された。比準価格は、新興分譲地を中心にその影響力の及ぶ周辺地域の事例との比較によ
り算出されたもので、市場性を反映した価格として信頼性は高い。以上より本件では、比準価格を重視し、収益価格は
参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横手 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 22,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 95.0]

[100.0]
100

23,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあ
るも、不安定な国際情勢及び物価上昇等によ
る企業及び家計への圧迫が見られる。

発展的である駅西地区において、分譲地のみ
ならず、商業施設の集積、工業団地の充実等
もあり、需要は安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横手 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公横手Ｌ -17	横手市		更地	（　）	ほぼ正方形	南7m市道、東7m、角地		（都）商業 (100,400)
b	Ｒ０５公横手Ｌ -10	横手市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、西7m、角地		（都） (80,200)
c	Ｒ０５公横手Ｌ -1	横手市		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	Ｒ０４調横手Ｌ -13	横手市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都） (70,200)
e	Ｒ０５公横手Ｌ -14	横手市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、北東6m、角地		（都）１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,023	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	25,469	100 [ 104.9]	24,279	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	24,300
b	(　 ) 24,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	23,378	100 [ 97.7]	23,928		23,900
c	(　 ) 20,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	22,406	100 [ 92.9]	24,118		24,100
d	(　 ) 22,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	22,057	100 [ 90.2]	24,453		24,500
e	(　 ) 21,355	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 127.3]	16,993	100 [ 70.3]	24,172		24,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,100 円／㎡]

横手 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			近時の適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,724,949	320,352	1,404,597	1,276,560	128,037	（　0.9692） 124,093	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,532,510 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横手 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.10	Ｗ2	132.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２中専	60 ％	200 ％	200 ％	201 ㎡	11.9 m x 16.9 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

重層長屋（３ＬＤＫ・６６．１０㎡）を２棟想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

重層長屋のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	66.10	100.0	66.10	1,061	70,100	1.0	70,100
							1.0	70,100
一括 1～ 2	住宅	66.10	100.0	66.10	1,061	70,100	1.0	70,100
							1.0	70,100
～

～

～

計		132.20	100.0	132.20		140,200		140,200
								140,200

⑨年額支払賃料	140,200 円　×　12ヶ月　＝　 1,682,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,682,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 88,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,689,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	140,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 140,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 34,137 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,724,949 円　　　　（　 8,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）横手Ｈ　　　　-1	1,107 ( 1,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,085 円/㎡　月額支払賃料（　 1,061 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）横手Ｌ　　　　-1	1,290 ( 1,263)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [110.0]	1,076
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横手 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	16,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	53,352 円	1,778,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 113,400 円	16,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	16,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 320,352 円　（　　　　　　 1,594 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000 円	設計監理料率　 119,000 円／㎡　×　 132.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,276,560 円（　　　　　 6,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,724,949 円
②総費用	320,352 円
③純収益　①－②	1,404,597 円
④建物等に帰属する純収益	1,276,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	128,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	124,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 617 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,532,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）