鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横手 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調横手Ｌ -40	横手市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	Ｒ０４公横手Ｌ -25	横手市		建付地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	Ｒ０４調横手Ｌ -27	横手市		更地	（　）	不整形	南西7m市道、北西7m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	Ｒ０５公横手Ｌ -18	横手市		更地	（　）	台形	東10m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.7]	22,434	100 [ 98.0]	22,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	23,100
b	(　 ) 14,357	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 73.4]	24,328	100 [ 108.2]	22,484		22,700
c	(　 ) 22,900	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	22,182	100 [ 99.0]	22,406		22,600
d	(　 ) 16,711	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	21,844	100 [ 104.0]	21,004		21,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,800 円／㎡]

横手 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,727,173	887,326	3,839,847	3,577,520	262,327	（　0.9692） 254,247	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,188,714 円　　　　（　 13,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横手 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	165.62	Ｗ2	331.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	22.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、専有面積約３６．４４㎡、８戸の共同住宅。平面駐車場８台。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	165.62	88.0	145.76	1,279	186,427	1.0	186,427
							1.0	186,427
2～ 2	住宅	165.62	88.0	145.76	1,343	195,756	1.0	195,756
							1.0	195,756
～

～

～

計		331.24	88.0	291.52		382,183		382,183
								382,183

⑨年額支払賃料	382,183 円　×　12ヶ月　＝　 4,586,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,586,196 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 243,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,630,486 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	382,183 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,631 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 382,183 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 93,056 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,727,173 円　　　　（　 11,937 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）横手Ｌ　　　　-3	1,117 ( 1,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,241	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,307 円/㎡　月額支払賃料（　 1,279 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調（賃）横手Ｈ　　　　-2	1,317 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,320
c	Ｒ０３調（賃）横手Ｈ　　　　-1	1,224 ( 1,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,360

横手 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	227,000 円	45,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,226 円	4,874,196　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 317,800 円	45,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	136,200 円	45,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,400 円	45,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 887,326 円　（　　　　　　 2,241 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,400,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 331.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,577,520 円（　　　　　 9,034 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,727,173 円
②総費用	887,326 円
③純収益　①－②	3,839,847 円
④建物等に帰属する純収益	3,577,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	262,327 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	254,247 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 642 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,188,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横手 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横手 -2

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　山陰　逸郎

TEL.

鑑定評価額

9,030,000 円

１㎡当たりの価格

22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	18,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横手市旭川３丁目７１番１外				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1.2:1	空地	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	西6m市道	水道、下水	横手 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 130 ｍ、南 100 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心市街地東端付近に位置す
る住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ横手駅東方

1.7km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

利用状況に特段の変化は見られない。駅西地区の新興分譲地に押されつつも、地価は妥当な水準であり、画地を
小規模化しての取引が多くみられ、需要は安定的である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横手地域の住宅地域一円。需要者は、市内就労者を中心とした一次取得者層で圏域外からの転入も見られ
る。中心部にも程近く周囲には官公署も存することから需要は安定的であるが、住宅需要の中心は駅西地区の新興分譲
地に集中し、一般的要因等の影響も受け不安定な状況が続いている。昨今では小規模画地も見られ、土地は８００万円
前後、新築の戸建住宅は２，５００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の賃貸物件も存するが、駐車場等確保の必要性から土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格
は低位に試算された。比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある地域を中心とした取引事例をもとに試算されてお
り、各要因比較も適切である。本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあ
るも、不安定な国際情勢及び物価上昇等によ
る企業及び家計への圧迫が見られる。

新興分譲地に比し画地規模等での競争力に見
劣りはするも、良好な居住環境から需要は安
定的で、地価は横這い傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横手 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公横手Ｌ -18	横手市		更地	（　）	台形	東10m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	Ｒ０５公横手Ｌ -13	横手市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西6m、角地		（都）近商 (90,200)
c	Ｒ０４調横手Ｌ -40	横手市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	Ｒ０４調横手Ｌ -59	横手市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南5m、角地		（都）２住居 (80,200)
e	Ｒ０５公横手Ｌ -17	横手市		更地	（　）	ほぼ正方形	南7m市道、東7m、角地		（都）商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,711	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	21,844	100 [ 96.8]	22,566	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	22,800
b	(　 ) 22,315	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	21,116	100 [ 93.2]	22,657		22,900
c	(　 ) 16,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.7]	22,434	100 [ 99.0]	22,661		22,900
d	(　 ) 22,626	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	21,961	100 [ 98.6]	22,273		22,500
e	(　 ) 27,023	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	25,469	100 [ 116.1]	21,937		22,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,800 円／㎡]

横手 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,412,434	826,340	3,586,094	3,325,360	260,734	（　0.9692） 252,703	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,157,204 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横手 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	157.43	Ｗ2	314.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	22.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全８戸の共同住宅（１ＬＤＫ、専有面積約３４．３９㎡）を想定。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

標準的な内階段の共同住宅である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	157.43	87.4	137.57	1,304	179,000	1.0	179,000
							1.0	179,000
2～ 2	住宅	157.43	87.4	137.57	1,334	184,000	1.0	184,000
							1.0	184,000
～

～

～

計		314.86	87.4	275.14		363,000		363,000
								363,000

⑨年額支払賃料	363,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,356,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,356,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 227,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,320,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	363,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 363,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 88,385 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,412,434 円　　　　（　 11,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）横手Ｌ　　　　-3	1,117 ( 1,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	1,279	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,333 円/㎡　月額支払賃料（　 1,304 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調（賃）横手Ｈ　　　　-2	1,317 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,359
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横手 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,000 円	42,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,440 円	4,548,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 295,400 円	42,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	126,600 円	42,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 826,340 円　（　　　　　　 2,087 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,200,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 314.86 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,325,360 円（　　　　　 8,397 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,412,434 円
②総費用	826,340 円
③純収益　①－②	3,586,094 円
④建物等に帰属する純収益	3,325,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	260,734 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	252,703 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,157,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）