別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 能代 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 5-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 2,280,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市柳町３２５番 ｢柳町１３－５｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,500) 準防 （その他） (90,500) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗の中に空家 が見られる中心商業 地域 北16m市道 水道、ガス、下水 能代 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部の「柳町商店街」と 称する商業地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ能代駅北西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (90,500) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 商圏人口の減少や郊外店への顧客流出等で市中心商業地域は次第に衰退し、現在は空店舗等も多く活気がない。 当商店街も例外ではなく、活性化等の有効な対策も見出せておらず、地価は当分下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能代市の商業地域及び商住混在地域である。需要者は営業所やチェーン店等の県内外の法人も考えられる が、地域の趨勢からは、地縁性を持つ法人や個人事業者が中心。国道沿いの商業集積等により、同市の中心部は他市以 上に空洞化が進み商業需要は大きく減退し、商業利用目的での取引は依然少ない。また、周辺住宅地域と大差ない地価 水準ながら、当地域のような形態の商店街では住宅用途での需要も見込み難く、需要の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域の趨勢等から賃貸需要は見込み難く新規の賃貸用建物の想定は実現性に乏しいため、収益価格は試算できなかった 。比準価格は、代替競争関係が強い市内中心部商業地域や商住混在地域の事例を中心に採用し求めており、複数の事例 が相互にその妥当性を験証する実証的な価格である。以上、自己使用目的での取引が支配的な地域であり、地価調査基 準地との均衡やコロナ禍の状況等も検討のうえ比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済に持ち直しの兆しは見られるが、人 口減少傾向など商業環境は依然厳しく、空洞 化する市中心部と商業集積する国道７号沿い の二極化が顕著。 周辺住宅地と大差ない地価水準になりつつあ るが、市中心部の商業地域に対する需要は少 なく、率は縮小しつつも、地価は引き続き下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％