別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 能代 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 -4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.

鑑定評価額 1,730,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市二ツ井町字太田面２番１３ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東4m市道 水道 二ツ井 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 二ツ井駅に近い既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ二ツ井駅東方 260m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 駅周辺の住宅地域であり、当面は現状の住環境等を維持するものと予測する。ＪＲ駅に近い立地条件であるにも 拘わらず、全体的な住宅需要が低迷しているため、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能代市の住宅地域であるが、特に二ツ井地区の住宅地域や商住混在地域との代替競争関係が認められる。 主な需要者は付近住民や地縁・血縁関係者で他所からの転入者は少ない。駅や商店街に接近した地区中心部の住宅地域 であるが、二ツ井地区には安定した雇用の場が少なく、住宅需要も低迷している。そのため土地取引は少なく、稀な取 引には事情を含むことが多いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し て求める理論的な価格であるが、自用の戸建住宅が支配的な住宅地域であり、民間の賃貸住宅等は殆ど見られず、賃貸 市場が成熟していないため試算できなかった。したがって、比準価格を重視し、周辺の標準地や基準地との均衡に留意 して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続いており高齢化率は４０％を超 えているが、二ツ井地区の状況は更に深刻で あり、空家や空地の増加と共に地域の衰退が 続いている。 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％