別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 能代 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能代 -2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 1,680,000 円  １㎡当たりの価格 6,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 能代市向能代字トトメキ１０７番３８ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西8m市道 水道、下水 向能代 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 米代川北側の向能代地区のう ちでも、市中心部から遠い地 区北東部の地域 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ向能代駅東方 600m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内ながら中心部からは遠く利便性も劣り特段変化は見られず、利用状況は現状維持。地価は相当低い水 準になってきているが、米代川北側は全般に需要が少なく、率の縮小は見られても当面は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能代市の住宅地域で、特に米代川以北の地域との代替性が高い。需要者は市内居住や通勤の一次取得者が 中心。低迷していた能代市の住宅需要も、低金利環境等を背景に回復傾向が窺え、商業集積度が高い国道７号周辺や東 能代駅周辺など郊外住宅地域での取引が増えている。ただ同じ郊外でも元来選好性が劣る米代川北側の地域に対する需 要は未だ弱く、向能代地区は取引が依然少ない。土地は２百万円未満、戸建物件は２千万円未満が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 米代川以北の地域は、民間賃貸物件に対する需要供給が乏しく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算でき なかった。比準価格は、代替競争関係が強い米代川以北に所在する事例を主に収集採用し求めており、複数事例が相互 に験証する市場性を反映した実証的な価格である。以上、戸建住宅を中心とする自己使用目的での取引が支配的な地域 であることから、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,050 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境等を背景に当市の住宅需要も回復 傾向が窺えるが、人口減少等のもと力強さは まだなく、また需要は主に国道７号周辺の郊 外に向いている。 同じ郊外でも需要は主に商業集積度の高い国 道７号周辺に向いており、当地域が所在する 米代川北側に対する需要は依然弱く、地価下 落は否めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％