別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 9-5 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.

鑑定評価額 194,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市御所野湯本２丁目１番２外 ｢御所野湯本２－１－２｣ ②地積 　(㎡) 14,917   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 配送センター等が建 ち並ぶＩＣに近い工 業地域 北西22m市道、南西側道 水道、ガス、下水 四ツ小屋 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   750 ｍ、南   320 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 流通業務施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 御所野ニュータウン産業用地 のうち流通業務用地として開 発された地域 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅南東方 3.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性の良好な工業団地であり、当面は現状を維持するものと予測する。ＥＣ利用が定着して、物流倉庫を 中心に需要が拡大しているが、供給不足もあって、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の工業地域であるが、特に秋田市内の工業団地との代替競争関係が強い。主な需要者は県内外の製造 業や流通関連企業が多い。「巣ごもり消費」がＥＣ利用の増加に拍車をかけており、空港やＩＣ、港湾等へのアクセス に恵まれた業務用地の需要は旺盛である。また、近時は高値の取引も見られるが、工業地は全般的に供給が不足してお り、業種・業態により画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し て求める理論的な価格であるが、大型の自用事務所や流通業務施設等が多い工業地域であるため賃貸市場の把握が困難 であり試算できなかった。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,380 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 58.1] [100.0] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造拠点の集約化や物流量の増加に伴う効率 化が見込める地域を中心に、需要は堅調に推 移している。 配送センター等が建ち並ぶＩＣに近い工業地 域であり、地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％