別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 9-4 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 50,500,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市新屋鳥木町３５０番１９ ｢新屋鳥木町１－３５｣ ②地積 　(㎡) 5,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場兼事務所 中小規模の工場、倉 庫等が見られる工業 地域 北西9m市道 水道 新屋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   600 ｍ、南   600 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市が開発した工業団地で通称 「西部工業団地」 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新屋駅北東方 1.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 分譲が終了した工業団地で特段の変動要因も見当たらず、利用状況は現状維持。ただ、市内の工業地は供給不足 気味であり、工業地域全般に地価は上昇傾向にあり、当地域も当面は地価上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市を中心にしつつも県内の工業地と広域的に捉えられる。需要者は県内外の流通関連企業や製造業 者である。既に分譲が終了した工業団地で、工場のほか運輸関係等の事業所や倉庫及びコ－ルセンタ－等も立地する。 需要は主にＩＣや港湾周辺に向いているが、市街地に近く交通網にも特段難のない地域であり、供給不足気味の現在の 市場のもとでは十分需要が見込める。なお、業種による取引規模の違いなどから、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域に限らず県内工業地は自用の工場等が殆どで賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった 。比準価格は、工業地取引の絶対数が少ないため採用事例は市内広域に及んだが、適性を期し得られた価格間の開差は 比較的少なく、複数の事例が相互にその妥当性を験証する市場性を反映した実証的な価格である。よって本件では、代 表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,380 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.7] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田市内の工業地は、物流関係や港湾関係で の需要が高まっており、一方で工業団地の在 庫処分がほぼ終了し、需給はやや不均衡な状 況にある。 周辺に格別の変動要因は見当たらない。ただ 上記一般的要因のもと、需要に対し供給不足 のため、市内の工業地域全般に地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％