別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 9-2 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　吉田　寛史   TEL.

鑑定評価額 926,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,620 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市向浜１丁目１番５９外 ｢向浜１－１－３｣ ②地積 　(㎡) 200,441   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 風致地区 臨港地区 (40,200) 台形 1:1.5 工場 木材又は金属関連の 工場が多い工業地域 西16m市道 水道 秋田 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 500.0 ｍ、規模　　   200,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海型の大規模工場地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅　北西方 6.5km 法令 規制 工業 (40,200) 風致地区 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した工業団地で当面は現状維持と予測する。大規模画地である当地域は需要が限定されるが、秋田市内の工 業地は地価上昇地点が増えており、当地域においても地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,620 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の工業地域全域に及び広域的である。主たる需要者は県内外の製造業や木材・金属加工等の企業であ る。ここ数年物流関係を中心に工業地への需要は強く、利便性のよい工業地では高値取引も見られ、地価も上昇傾向で 推移している。当地域は画地が大規模で需要が限定されるが、市街地に近く地価も相当低廉になっていることから、地 価は安定的である。工業地は売買が少なく、規模も様々であるため、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 扱う製品により工場の規模等が様々で、用途の汎用性が低く、自用の工場等が大半で賃貸市場が成立していないため、 収益価格は試算できなかった。比準価格は、工業地取引の少なさから事例は広域に収集・選択したが、事例としての信 頼性は高く、また、適切に補修正や要因比較を行っており、実証的で説得力があると判断した。よって、比準価格を妥 当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,380 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [163.8] [100.0] 100 4,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,620 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＩＣや港湾に近い工場地では物流施設関係を 中心とする根強い需要が見られる一方、供給 は不足しており、地価は上昇傾向で推移して いる。 大規模な工業地の需要者は限定されるが、市 街地に近く地価も相当低廉になっているため 、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％