別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 9-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.

鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 6,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市土崎港相染町字浜ナシ山６番２９ ②地積 　(㎡) 16,531   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、運 輸関連営業所が多い 工業地域 南東15m市道 水道 土崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   350 ｍ、北   850 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    17,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 物流関連の事業所や、製造工 場が多い、秋田港産業団地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ土崎駅北西方 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 流通業務系の工業団地で当面は現状を維持していくものと予測する。団地内に空地が殆ど見られない秋田港に近 い工業地域であり、物流拠点としての需要は未だ根強く、地価上昇の傾向も当面継続すると思料される。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を秋田県内の工業地域と判定し、特に代替性の強い圏域を秋田市内の工業地域と判定した。需要の中 心は自己利用前提の県内外の事業法人が想定される。物流拠点に対する需要は未だ堅調であり、対象地域は秋田港に近 い物流関連の事業所及び工場が多い地域であり、供給も限定されることから需要の高さは継続している。業種業態によ り取引規模は多様で、需要の中心価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用を前提とする工場利用が中心であり、賃貸前提の取引が僅少であるため、収益価格の算定は断念した。比準価 格の算出においては、工業地の事例が僅少であり、広域的に収集を行ったが、各要因間の補修正も適切に行われており 、精度の高い比準価格を求めることが出来た。典型的な需要者は自己利用前提の法人が想定され、市場性を反映した比 準価格の有する説得力は高い。以上より、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,380 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田県においてもインターネット通販を始め とした物流拠点に対する引き合いは堅調であ るが、供給は不足傾向にある。 秋田港に近いアクセスの良い工業団地であり 、需要は安定的である。物流拠点の需要は堅 調であり、当面地価は強含みで推移すると思 料される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％