別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 秋田 5-25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-25 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山田　光栄   TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市御所野地蔵田２丁目１番５ ｢御所野地蔵田２－１－５｣ ②地積 　(㎡) 714   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、医院、事務所 等が建ち並ぶ商業地 域 東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 四ツ小屋 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   230 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県内を代表する大規模ニュー タウン内の大型商業施設に隣 接する商業地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型ＳＭに隣接する商業地域で空地等もないため、当面は現状を維持すると予測する。潜在的な需要は見込める ものの、顧客吸引力が強い大型ＳＭが隣接することから、地価は、概ね横這いで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内の中心商業地域を除く商業地域及び商住混在地域一円。主な需要者は店舗、営業所等を展開する 県内外の法人又は個人である。秋田県内を代表する大型ＳＭに隣接し優位性は高い。また、周辺では住宅需要が多く、 未だ宅地分譲があるなど、地域全体の不動産需要は安定している。近隣及び周辺の商業エリアに空地がないこと等から 取引は少なく、業種、業態により必要とされる画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺事例の中から規範性の高い事例を採用して求めており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である 。一方、収益価格は当地域が自用の店舗等がほとんどで賃貸市場が成立しておらず、適正な賃料の把握が困難であるこ とから試算できなかった。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、代表標準地との 検討を踏まえつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-18                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 82.4] [102.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は回復までには至っていないものの 、市中心部や幹線道路沿いの地域では事業用 不動産に対する需要は安定している。 大型商業施設に隣接している優位性により空 地や空店舗が見られず、また周辺住宅需要も 堅調であり、地価も安定傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％