別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 5-23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-23 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　藤田　雅彦   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市雄和妙法字上大部１３３番１ ②地積 　(㎡) 428   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、銀行等が 混在する県道沿いの 商業地域 南西26m県道、北西側道 水道、下水 四ツ小屋 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   500 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 公共公益施設等が集積する旧 雄和町中心部に位置する主要 道路沿いの地域 街 路 ２６ｍ県道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅南東方 8.9km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持で推移すると予測する。雄和地域中心部に位置する幹線道路沿 いの商業地域で、商況は低迷しており、地価は当面下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市郊外の商業地域及び住商混在地域で、その背後地を含み、雄和、河辺地域の路線商業地域との代 替競争関係が強い。需要者の中心は、地元中小企業及び地縁性を有する個人事業主である。周囲には公共公益施設のほ かＪＡ関連の建物、コンビニエンスストア等が見られるが、商業施設の連担性は低く、商況は低い。需要の中心価格帯 は、商業地域の不動産取引は極めて少なく、取引があっても個別性が強いため、見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗等が多い商業地域で、賃貸物件が殆ど見られず賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかっ た。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して求めたもので、実際の不動産市況を適切に反映した 実証的な価格であり、対象標準地の市場価値を適切に反映している。よって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地と の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [146.4] [102.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下、各種政策の効果もあって 県内景気は持ち直しの傾向にあり、不動産市 況も一部で不透明感が残るが概ね改善傾向に ある。 商圏人口の減少、大型小売店舗への顧客流出 等を背景に商況は衰退傾向にあり、需要の少 ない状態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％