別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 5-21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-21 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市寺内後城５７番１２外 ｢寺内後城２１－３０｣ ②地積 　(㎡) 998   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 土砂災害警戒区域 1:3 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、店舗等が見 られる国道沿いの商 業地域 南西22m国道 水道 土崎 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 道路は中央分離帯があり、ま た背後は高台で地勢的に広が りのない地域 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 ＪＲ土崎駅南方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県内有数の幹線道路ながら対面側の状況や背後地勢などで市場競争力は劣る。ただ長期下落により、市内国道沿 いの地価水準としては相当低く、相応の需要は見込めることから、地価は当面横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内主要道路沿いの商業地域のほか、利用状況や地価水準的に事業所地域との関連性も認められる。需要 者は県内外の法人が中心である。県内有数の幹線道路だが、中央分離帯や背後地勢等で市場競争力は劣る。ただ国道沿 いとしては相当低廉な地価水準となり、また市内商業地域の出店や地価動向及び秋田港周辺での用地需要の高まりなど から、相応の需要は見込める。なお、用途や規模のばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内路線商業地域は自用の店舗が中心で、かつ業種による建物の規模構造も様々であり、賃貸市場の熟成度が低く適正 な賃料水準の把握は困難なため収益価格は試算できなかった。比準価格は、比準可能な地価水準の類似地域が少なくや や広域に及んだが、主要道路沿いの事例を中心に採用し、複数事例が相互に験証する市場性を反映した実証的な価格で ある。以上、自己使用目的での取引が支配的な地域であり、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナや国際経済情勢等の懸念材料はあ るが、県内経済には持ち直しの兆しがみられ 、当市では主要道路沿いを中心に引き続き出 店等が見られる。 国道沿いとしては既に相当低廉な地価水準と なっており、商業需要のほか事業所用地等と しての需要も見込め、地価は横ばいに転じた と判断する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％