別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-19 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　佐藤　信博   TEL.

鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市外旭川字小谷地３０番１外 ②地積 　(㎡) 3,848   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 特別用途地区 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 西25m県道、三方路 水道、下水 秋田 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   180 ｍ、南   350 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 郊外型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  76.0 ｍ、規模　　     3,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋田北ＩＣに至る県道沿いに 位置し、郊外型店舗が連たん する路線商業地域 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北西方 6.3km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市北部郊外の路線商業地域で、利用状況は当面現状維持と予測。都市計画道路開通による商圏の拡大に加え、隣 接地域で卸売市場再開発がらみの開発計画もあり、需要は堅調である。地価は当面上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 郊外型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内の幹線道路沿いや準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、各種店舗を展開する 資金力を有する県内外の企業である。当地域は外旭川新川線の開通により商圏が拡大し、又隣接地域での開発計画の進 行等もあり、店舗等の出店需要は堅調であり地価は上昇に転じている。路線商業地域は業種・業態により画地規模が様 々で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域を含め路線商業地域は、自己所有の店舗が主体である上、業種毎に建物構造や規模が様々である。その為、賃貸 の想定に実現性がない為、収益還元法は適用しなかった。比準価格は幹線道路沿いの代替競争関係にある事例から求め たもので、市場性を反映した実証的で説得力がある価格であると判断した。よって、市場性を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-18                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 89.6] [102.0] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商況を反映し路線商業地域を中心に需要は堅 調である。コロナ禍で大きな影響を受けてい た飲食店街は、一部を除き回復傾向にある。 中心市街地と結ぶ外旭川新川線の開通により 商圏が拡大し、更に隣接地域での開発計画も あり需要は堅調で、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％