鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調秋田Ｔ -9	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、西15m、角地		近商 (100,200)
b	Ｒ０４公秋田Ｕ -3	秋田市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０４調秋田Ｕ -28	秋田市		貸家建付地	（　）	長方形	東22m県道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｕ -5	秋田市		更地	（　）	長方形	東20m県道、南4m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,329	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	51,877	100 [ 97.0]	53,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	54,600
b	(　 ) 55,001	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	54,787	100 [ 101.0]	54,245		55,300
c	(　 ) 56,860	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	68,767	100 [ 127.7]	53,850		54,900
d	(　 ) 36,141	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	51,802	100 [ 97.9]	52,913		54,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,700 円／㎡]

秋田 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,835,161	2,625,298	9,209,863	7,540,680	1,669,183	（　0.9438） 1,575,375	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	29,173,611 円　　　　（　 37,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	226.59	Ｓ3	679.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	788 ㎡	16.2 m x 48.7 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しの店舗、２～３階はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

３階建店舗事務所ビルとしては標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	226.59	77.5	175.63	1,837	322,632	3.0	967,896
							0.0	0
2～ 3	事務所	226.59	83.9	190.11	1,650	313,682	2.0	627,364
							0.0	0
～

～

～

計		679.77	81.8	555.85		949,996		2,222,624
								0

⑨年額支払賃料	949,996 円　×　12ヶ月　＝　 11,399,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 555.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,399,952 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,312,795 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,815,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,222,624 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,004 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,835,161 円　　　　（　 15,019 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｐ　　　　-1	2,171 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,842 円/㎡　月額支払賃料（　 1,837 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｏ　　　　-1	1,362 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,816
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｊ　　　　-2	2,280 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,869

秋田 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	493,500 円	98,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	656,398 円	13,127,952　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 330,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 947,500 円	98,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	98,700 円	98,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,700 円	98,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,625,298 円　（　　　　　　 3,332 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,700,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 679.77 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,540,680 円（　　　　　 9,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,835,161 円
②総費用	2,625,298 円
③純収益　①－②	9,209,863 円
④建物等に帰属する純収益	7,540,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,669,183 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,575,375 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,999 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,173,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
秋田 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-17

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　山陰　逸郎

TEL.

鑑定評価額

42,900,000 円

１㎡当たりの価格

54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市山王３丁目８８番１外｢山王３－５－２８｣				②地積　(㎡)	788 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:3	事務所Ｓ3	中層の事務所ビル、店舗等が多い商業地域	南11m市道、背面道	水道、ガス、下水	秋田 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 770 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

官公庁街に近い商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅西方

2.4km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

利用状況は、現状維持と予測する。コロナ禍による一時的な賃料減額があるも、官公庁及びビジネス街や主要幹
線道路である通称「新国道」に近く事務所のほか飲食店舗の需要も見られ、市場性は認められる。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秋田市内の商業地域及びそれに準ずる地域で、特に山王地区等官公庁施設を中心とした商業地域との代
替関係が強い。需要の中心は、店舗や事務所としての利用を目的とした県内外の法人等である。官庁ビジネス街に近い
ことからテナントビルのほか駐車場施設として利用されることが多く、背後地は共同住宅としての需要もみられる。業
種業態によって画地規模が様々であり、需要の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駐車場確保の必要性及び高水準の空室率から投資採算性を十分に満たす賃貸ビル等の建築が困難であるため、収益価格
は低位に試算された。一方比準価格は、周辺商業地域の取引事例より比準の上試算された価格で、一時的な買い控えは
見られたもののやや上昇基調にある市内商業地の不動産市況を反映した価格として信頼性は高い。以上より本件では、
比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[113.6]

[102.0]
100

54,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあ
るも、不安定な国際情勢及び物価上昇等によ
る企業及び家計への圧迫が見られる。

コロナ禍により賃料減額等一時的な影響が見
られたが、立地条件は良好で、マンション適
地としての需要も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調秋田Ｏ -15	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０４調秋田Ｔ -8	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.9m市道、西6.4m、角地		近商 (100,200)
c	Ｒ０５公秋田Ｐ -7	秋田市		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ｒ０４調秋田Ｔ -13	秋田市		貸家建付地	（　）	長方形	北32m県道、南6m、二方路		商業 (90,500)
e	Ｒ０４調秋田Ｔ -9	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、西15m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,615	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	67,670	100 [ 124.8]	54,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	55,300
b	(　 ) 60,846	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	59,281	100 [ 103.0]	57,554		58,700
c	(　 ) 61,494	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	61,738	100 [ 110.3]	55,973		57,100
d	(　 ) 55,306	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	65,193	100 [ 121.3]	53,745		54,800
e	(　 ) 45,329	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	51,877	100 [ 95.9]	54,095		55,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,600 円／㎡]

秋田 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,474,443	3,204,770	11,269,673	9,462,500	1,807,173	（　0.9438） 1,705,610	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	31,585,370 円　　　　（　 40,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	273.00	Ｓ3	819.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	788 ㎡	16.2 m x 48.7 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階と３階を事務所として部分貸しする建物を想定し、敷地内に平置駐車場２０台を配置

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段、廊下、トイレ等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	273.00	94.5	258.00	1,805	465,690	3.0	1,397,070
							0.0	0
2～ 2	事務所	273.00	84.0	229.25	1,570	359,923	3.0	1,079,769
							0.0	0
3～ 3	事務所	273.00	84.0	229.25	1,534	351,670	3.0	1,055,010
							0.0	0
～

～

計		819.00	87.5	716.50		1,177,283		3,531,849
								0

⑨年額支払賃料	1,177,283 円　×　12ヶ月　＝　 14,127,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 716.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,127,396 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,604,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,442,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,531,849 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,474,443 円　　　　（　 18,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｌ　　　　-1	2,234 ( 2,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	1,741	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,810 円/㎡　月額支払賃料（　 1,805 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｎ　　　　-1	1,797 ( 1,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,892
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秋田 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	625,000 円	125,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	802,370 円	16,047,396　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 327,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,200,000 円	125,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,204,770 円　（　　　　　　 4,067 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 819.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,462,500 円（　　　　　 12,008 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,474,443 円
②総費用	3,204,770 円
③純収益　①－②	11,269,673 円
④建物等に帰属する純収益	9,462,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,807,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,705,610 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,585,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,100 円／㎡）