鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｐ -8	秋田市		建付地	（　）	台形	西22m国道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)
b	Ｒ０４公秋田Ｕ -6	秋田市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０４調秋田Ｔ -8	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.9m市道、西6.4m、角地		近商 (100,200)
d	Ｒ０４調秋田Ｔ -9	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、西15m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,950	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	36,557	100 [ 74.9]	48,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,800
b	(　 ) 49,008	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,331	100 [ 100.0]	50,331		50,300
c	(　 ) 60,846	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	59,281	100 [ 115.0]	51,549		51,500
d	(　 ) 45,329	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	51,877	100 [ 105.0]	49,407		49,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000 円／㎡]

秋田 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,161,027	482,735	1,678,292	1,367,560	310,732	（　0.9715） 301,876	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	5,590,296 円　　　　（　 32,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	60.00	Ｓ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	7.2 m x 24.4 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗乃至事務所、２階事務所のフロア貸しテナントビルで駐車場は４台を想定。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

内階段等のテナントビルを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	60.00	91.7	55.00	1,685	92,675	3.0	278,025
							0.0	0
2～ 2	事務所	60.00	91.7	55.00	1,510	83,050	2.0	166,100
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	91.7	110.00		175,725		444,125
								0

⑨年額支払賃料	175,725 円　×　12ヶ月　＝　 2,108,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,108,700 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 239,670 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,157,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	444,125 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,997 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,161,027 円　　　　（　 12,420 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｒ　　　　-6	1,621 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,625	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,689 円/㎡　月額支払賃料（　 1,685 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｊ　　　　-1	2,075 ( 2,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,698
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｍ　　　　-11	2,007 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,745

秋田 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,500 円	17,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,835 円	2,396,700　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,800 円	17,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 482,735 円　（　　　　　　 2,774 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0764	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,367,560 円（　　　　　 7,860 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,161,027 円
②総費用	482,735 円
③純収益　①－②	1,678,292 円
④建物等に帰属する純収益	1,367,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	310,732 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	301,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,590,296 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
秋田 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-15

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　平岡　為義

TEL.

鑑定評価額

8,530,000 円

１㎡当たりの価格

49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市川尻御休町２３０番２外｢川尻御休町１４－３４｣				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:3.5	店舗兼事務所Ｗ2	低層の事務所が多い国道に近い商業地域	西15m市道	水道、ガス、下水	秋田 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

住宅の立地が可能であり、地
域内に１２区画の分譲住宅地
がある。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅西方

4.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

官庁街に比較的近いために事務所が多い商業地域である。空家も見られず、今後も現状で推移するものと思われ
る。地域内に分譲住宅地があり住宅の立地が可能なので、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山王地区を中心とする商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は中小規模の店舗や営業所等の進出を計
画している県内外の法人や個人事業者である。また、分譲住宅地が開発されており住宅地の需要もある。規模の関係で
住宅地の地価水準は事業用地より高くなる傾向があり、当分譲地の販売価格は高い。業種や用途で取引される土地の画
地規模にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は自用の店舗・営業所等が多い地域である。また、秋田市中心部では賃貸物件の新築が皆無に等しく、適正
な賃料を把握することが困難であり、収益価格の精度は劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取
引事例から求められた比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 72.8]

[100.0]
100

49,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

食品や日用品を扱う店舗が多い路線商業地域
や住宅地への転換が可能な地域の地価は強含
みであるが、他の地域では需要が減退してい
る。

当地域は事務所の多い地域であるが、住宅地
としての利用も可能である。市中心部の住宅
地に対する需要は底堅いので、地価は上昇傾
向で推移している

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調秋田Ｔ -9	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、西15m、角地		近商 (100,200)
b	Ｒ０５公秋田Ｎ -21	秋田市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０４調秋田Ｔ -6	秋田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東15.1m市道、北6.2m、角地		近商 (100,200)
d	Ｒ０４調秋田Ｏ -17	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南6m、角地		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,329	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	55,798	100 [ 115.0]	48,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,500
b	(　 ) 66,135	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,929	100 [ 120.0]	55,774		55,800
c	(　 ) 56,528	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	55,667	100 [ 113.0]	49,263		49,300
d	(　 ) 67,799	100 [ 130.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	51,647	100 [ 101.2]	51,035		51,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	親族間取引	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	親族間取引	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,000 円／㎡]

秋田 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,089,044	465,600	1,623,444	1,326,120	297,324	（　0.9421） 280,109	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	5,187,204 円　　　　（　 29,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	53.87	Ｓ2	107.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	7.2 m x 24.4 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階事務所のフロア貸しテナントビルを想定した。駐車場は間口が狭いために３台分しか取れない。

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

内階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	53.87	91.1	49.10	1,875	92,000	3.0	276,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	53.87	91.1	49.10	1,629	80,000	3.0	240,000
							0.0	0
～

～

～

計		107.74	91.1	98.20		172,000		516,000
								0

⑨年額支払賃料	172,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,064,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 98.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,064,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 231,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,084,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	516,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,644 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,089,044 円　　　　（　 12,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調秋田（賃）Ｒ　　　　-6	1,898 ( 1,893)	100 [100.0]	[110.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,831	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,875 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）秋田Ｌ　　　　-1	2,204 ( 2,204)	100 [100.0]	[110.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,933
c	Ｒ０２調（賃）秋田Ｒ　　　　-4	1,431 ( 1,429)	100 [100.0]	[110.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,789

秋田 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,000 円	17,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,800 円	2,316,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 165,100 円	17,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	17,200 円	17,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,200 円	17,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 465,600 円　（　　　　　　 2,676 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9421

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 107.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0771	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 35 ％　＋　0.0739 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,326,120 円（　　　　　 7,621 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,089,044 円
②総費用	465,600 円
③純収益　①－②	1,623,444 円
④建物等に帰属する純収益	1,326,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	297,324 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	280,109 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,610 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,187,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,800 円／㎡）