別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-14 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市卸町３丁目１８１番２ ｢卸町３－５－２｣ ②地積 　(㎡) 935   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 建築協定 (90,400) 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ2 卸売の営業所、事務 所、倉庫が混在する 商業地域 北東13m市道 水道、ガス、下水 羽後牛島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   500 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１３号に近接し、街区が 整然とした卸団地 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 ＪＲ羽後牛島駅北西方 1.0km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 卸売業の営業所等が多い商業地域で、当面の間、現状を維持すると予測する。国道に近接する立地条件の良さに 供給量の少なさも影響し、相応の需要が認められることから、地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市郊外の商業地域及び商住混在地域一円であるが、その地域的特性から流通業務地区にも及ぶ。需要 者の中心は市内や隣接市町を営業エリアとする卸売業や小売業、サービス業等を展開する県内外の法人である。団地内 では撤退後の空事務所の再利用が見られる程度であったが、近年は新規の取引が見受けられるようになってきている。 必要とされる画地規模等に応じて取引の総額も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の営業所等が建ち並ぶ卸団地であり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算できなかった。一方、比準 価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、地区内での立地条件や市場動向を反映した実証的な価格 である。以上より、本件では実証的で説得力の高い比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-18                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [174.8] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しているが、新型コロナの影響 により個人消費や不動産市場は未だ回復して おらず、売買、賃貸とも成約は少ない。 卸団地の特性から進出企業が限定されている ため取引件数は少ないが、相応の需要は認め られ、地価は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％