鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｎ -13	秋田市		更地	（　）	不整形	北18m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ｒ０５公秋田Ｎ -14	秋田市		更地	（　）	長方形	西15m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０４調秋田Ｔ -12	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.1m市道、中間画地		商業 (90,486)
d	Ｒ０４調秋田Ｏ -16	秋田市		建付地	（　）	不整形	東9m市道、中間画地		商業 (90,500)
e	Ｒ０５公秋田Ｏ -17	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、北西4.5m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	60,559	100 [ 95.0]	63,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,700
b	(　 ) 54,545	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,545	100 [ 89.3]	61,081		61,100
c	(　 ) 48,784	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	52,074	100 [ 84.6]	61,553		61,600
d	(　 ) 26,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 85.0]	45,024	100 [ 68.9]	65,347		65,300
e	(　 ) 73,701	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	72,413	100 [ 79.4]	91,200		91,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

秋田 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,431,155	2,552,460	8,878,695	7,350,470	1,528,225	（　0.9715） 1,484,671	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	27,493,907 円　　　　（　 43,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	325.00	Ｓ2	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等建築協定	90 ％	400 ％	400 ％	640 ㎡	14.8 m x 43.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階に部分貸しの店舗を想定した。平置駐車場１２台を配置。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

内階段・内廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	325.00	88.5	287.50	1,796	516,350	3.0	1,549,050
							0.0	0
2～ 2	店舗	325.00	88.5	287.50	1,460	419,750	3.0	1,259,250
							0.0	0
～

～

～

計		650.00	88.5	575.00		936,100		2,808,300
								0

⑨年額支払賃料	936,100 円　×　12ヶ月　＝　 11,233,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 575.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,233,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,267,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,405,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,808,300 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,275 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,431,155 円　　　　（　 17,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調秋田（賃）Ｒ　　　　-6	1,898 ( 1,893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,898	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,796 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｒ　　　　-5	2,333 ( 2,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,333
c	Ｒ０４公（賃）秋田Ｒ　　　　-7	1,910 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,632

秋田 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	485,500 円	97,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	633,660 円	12,673,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 307,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 932,100 円	97,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	97,100 円	97,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,100 円	97,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,552,460 円　（　　　　　　 3,988 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,350,470 円（　　　　　 11,485 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,431,155 円
②総費用	2,552,460 円
③純収益　①－②	8,878,695 円
④建物等に帰属する純収益	7,350,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,528,225 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,484,671 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,320 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,493,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
秋田 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-13

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　白沢　啓

TEL.

鑑定評価額

39,200,000 円

１㎡当たりの価格

61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市保戸野通町６３番１外｢保戸野通町５－３１｣				②地積　(㎡)	640 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等建築協定 (90,400)
	1:3	店舗Ｓ3	各種店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南21m県道	水道、ガス、下水	秋田 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 280 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 690 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

「通町商店街」と呼称される
、店舗及び街路が整然と配置
された商業地域

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北西方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

中心部の既存商店街であるが、当面は現状の周辺環境等を維持するものと予測する。建物の新規立地は見られな
いが、背後の住宅地価格との均衡から、地価は横這い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秋田市内の商業地域であるが、特に市街地の幹線若しくは準幹線道路沿いとの代替競争関係が強い。主
な需要者は小売店等を営む地元企業や個人事業者である。久保田城下の商人町として栄えた地域であり、老舗スーパー
を核店舗とした「通町商店街」の知名度は相応に高い。ただし、業種により画地規模は様々で、個別性も強いため、需
要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し
て求めた理論的な価格であるが、規模・構造等の個別性が強い低層店舗が中心で軟調な家賃相場により、土地価格に見
合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準
地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 98.8]

[100.0]
100

61,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は落ち着きつつあり、中心部
ではマンションの開発機運が高まっている。
地価は全体的に上昇傾向にある。

各種店舗が建ち並ぶ既成商業地域であり、地
域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調秋田Ｏ -16	秋田市		建付地	（　）	不整形	東9m市道、中間画地		商業 (90,500)
b	Ｒ０４調秋田Ｔ -8	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.9m市道、西6.4m、角地		近商 (100,200)
c	Ｒ０４調秋田Ｔ -9	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、西15m、角地		近商 (100,200)
d	Ｒ０５公秋田Ｏ -15	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、北6m、東4m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 85.0]	45,024	100 [ 72.5]	62,102	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,100
b	(　 ) 60,846	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	59,281	100 [ 91.9]	64,506		64,500
c	(　 ) 45,329	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	51,877	100 [ 84.9]	61,104		61,100
d	(　 ) 74,826	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	71,472	100 [ 116.2]	61,508		61,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,400 円／㎡]

秋田 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,798,730	2,621,000	9,177,730	7,570,000	1,607,730	（　0.9438） 1,517,376	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	28,099,556 円　　　　（　 43,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	325.00	Ｓ2	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等建築協定	90 ％	400 ％	400 ％	640 ㎡	14.8 m x 43.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地内に１０台分の平面駐車場を備えた部分貸しの２階建て店舗を想定した。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

内階段・廊下等があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	325.00	84.3	274.00	1,972	540,000	3.0	1,620,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	325.00	87.7	285.00	1,578	450,000	3.0	1,350,000
							0.0	0
～

～

～

計		650.00	86.0	559.00		990,000		2,970,000
								0

⑨年額支払賃料	990,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 559.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,880,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,308,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,772,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,970,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,798,730 円　　　　（　 18,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｊ　　　　-2	2,280 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,977 円/㎡　月額支払賃料（　 1,972 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｍ　　　　-11	2,007 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,606
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｐ　　　　-1	2,171 ( 2,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,068

秋田 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	500,000 円	100,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	654,000 円	13,080,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 307,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,000 円	100,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	100,000 円	100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,621,000 円　（　　　　　　 4,095 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	100,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0739 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,570,000 円（　　　　　 11,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,798,730 円
②総費用	2,621,000 円
③純収益　①－②	9,177,730 円
④建物等に帰属する純収益	7,570,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,607,730 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,517,376 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,099,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,900 円／㎡）