別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 5-10 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市土崎港中央１丁目１２５番１ ｢土崎港中央１－１４－１１｣ ②地積 　(㎡) 528   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗 Ｗ2 小売店舗、事務所、 医院等が混在する商 業地域 西9m市道 水道、ガス、下水 土崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南   230 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧国道沿線に間口の狭い短冊 形の土地が多い既成商業地域 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 ＪＲ土崎駅　南西方 1.0km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの商業地域であり、当面は現状の周辺環境等を維持するものと予測する。住宅地と比べて商業地需要は 低迷しているが、背後の住宅地価格との均衡から、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市の商業地域や混在住宅地域であるが、特に秋田市北部地域との代替競争関係が強い。主な需要者 は県内企業や土崎地区に地縁的選好性のある個人事業者である。旧来からの商業地域で新規の出店は少なく、店舗廃業 後の殆どは一軒家として利用されており、繁華性の低下と共に地域の衰退が続いている。そのため用途が一様ではなく 、業種や総額に対する個別性も強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し て求める理論的な価格であるが、自用の低層店舗が支配的な商業地域であり、不動産収益を前提とした賃貸市場は形成 されておらず、適正な賃料水準の把握が困難であるため試算できなかった。したがって、比準価格を重視し、代表標準 地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は落ち着きつつあり、中心部 ではマンションの開発機運が高まっている。 地価は全体的に上昇傾向にある。 小売店舗、事務所、医院等が混在する商業地 域であり、地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％