鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調秋田Ｏ -16	秋田市		建付地	（　）	不整形	東9m市道、中間画地		商業 (90,500)
b	Ｒ０４調秋田Ｔ -12	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.1m市道、中間画地		商業 (90,486)
c	Ｒ０４調秋田Ｔ -16	秋田市		更地	（　）	長方形	東8.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ｒ０５公秋田Ｎ -5	秋田市		建付地	（　）	不整形	東10m市道、中間画地		商業 (90,500)
e	Ｒ０４調秋田Ｐ -46	秋田市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 85.0]	45,024	100 [ 84.4]	53,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,300
b	(　 ) 48,784	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	51,406	100 [ 93.1]	55,216		55,200
c	(　 ) 66,529	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	50,173	100 [ 88.4]	56,757		56,800
d	(　 ) 57,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	63,478	100 [ 120.8]	52,548		52,500
e	(　 ) 48,389	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	47,684	100 [ 83.4]	57,175		57,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	隣地買収	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	隣地買収	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,900 円／㎡]

秋田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,429,847	13,362,864	46,066,983	43,125,000	2,941,983	（　0.9450） 2,780,174	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	51,484,704 円　　　　（　 41,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	600.00	ＲＣ5	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	1,243 ㎡	29.0 m x 44.0 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～５階を事務所とし、敷地内に平面式駐車場１６台を想定

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

階段、廊下、トイレ等の共用部分

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	600.00	76.7	460.00	2,832	1,302,720	3.0	3,908,160
							0.0	0
2～ 2	事務所	600.00	80.0	480.00	2,179	1,045,920	3.0	3,137,760
							0.0	0
3～ 5	事務所	600.00	80.0	480.00	2,070	993,600	3.0	2,980,800
							0.0	0
～

～

計		3,000.00	79.3	2,380.00		5,329,440		15,988,320
								0

⑨年額支払賃料	5,329,440 円　×　12ヶ月　＝　 63,953,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,953,280 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 6,587,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,285,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,988,320 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 143,895 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,429,847 円　　　　（　 47,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｊ　　　　-1	2,075 ( 2,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,161	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,184 円/㎡　月額支払賃料（　 2,179 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｌ　　　　-1	2,234 ( 2,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	2,159
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｍ　　　　-11	2,007 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,230

秋田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,875,000 円	575,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,293,664 円	65,873,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 524,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,520,000 円	575,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	575,000 円	575,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	575,000 円	575,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,362,864 円　（　　　　　　 10,750 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	575,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 35 ％　＋　0.0712 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,125,000 円（　　　　　 34,694 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,429,847 円
②総費用	13,362,864 円
③純収益　①－②	46,066,983 円
④建物等に帰属する純収益	43,125,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,941,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,780,174 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,237 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,484,704 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
秋田 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-8

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　大河　康隆

TEL.

鑑定評価額

66,900,000 円

１㎡当たりの価格

53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市大町３丁目２２１番外｢大町３－４－１８｣				②地積　(㎡)	1,243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,500)
	1:1.5	ホテルＳＲＣ10	事務所ビル、ホテル等が混在する商業地域	東10.5m市道	水道、ガス、下水	秋田 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

事務所ビルやマンションのほ
かホテルもみられる既存商業
地域

街

路

１０．５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅西方

1.4km

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商業地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。当該地域における商業地需
要は一定程度あり、新型コロナがある程度収束すれば、中期的に上昇傾向を呈する可能性もある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、秋田市の商業地域であるが、特に大町及び中通地区との代替競争関係が強い。需要者の中心は、
県外資本及び地元企業等である。値頃感のある商業地域に対する需要もでてきている。商業地の取引規模は、業種等に
より多様で、需要の中心価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用の商業施設が多い商業地域で、民間商業施設の賃貸事例が少なく、収集可能な賃貸事例にも限界があるため、
収益価格の相対的信頼性は、比準価格より低い。比準価格は、実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価
値を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準
地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[113.2]

[100.0]
100

53,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

秋田市全体の人口は微減傾向、世帯数は微増
傾向。秋田市街地の中心商業地域に対する需
要は回復傾向。

事務所等の多い中心部の既存商業地域で、新
規の商業地需要も期待できないが、地価水準
が低く横這い傾向にある。

個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｅ -13	秋田市		建付地	（　）	長方形	西7m市道、中間画地		商業 (90,420)
b	Ｒ０４調秋田Ｏ -16	秋田市		建付地	（　）	不整形	東9m市道、中間画地		商業 (90,500)
c	Ｒ０４調秋田Ｔ -12	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.1m市道、中間画地		商業 (90,486)
d	Ｒ０５公秋田Ｎ -21	秋田市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ｒ０５公秋田Ｐ -3	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、南西2.5m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,225	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	49,591	100 [ 90.1]	55,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,000
b	(　 ) 26,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 85.0]	45,024	100 [ 84.3]	53,409		53,400
c	(　 ) 48,784	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	52,074	100 [ 93.1]	55,933		55,900
d	(　 ) 66,135	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,664	100 [ 118.7]	56,162		56,200
e	(　 ) 43,236	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,977	100 [ 77.0]	54,516		54,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

秋田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,063,974	12,235,488	41,828,486	39,375,000	2,453,486	（　0.9450） 2,318,544	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	42,936,000 円　　　　（　 34,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	589.00	ＲＣ5	2,945.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	1,243 ㎡	29.0 m x 44.0 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～５階を事務所とし、敷地内に平面式駐車場１５台を想定した。

⑦有効率　 76.4 ％
の理由

共用部分を有効面積から除外

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	589.00	70.2	413.50	2,492	1,030,442	3.0	3,091,326
							0.0	0
2～ 2	事務所	589.00	77.9	459.00	2,077	953,343	3.0	2,860,029
							0.0	0
3～ 5	事務所	589.00	77.9	459.00	2,077	953,343	3.0	2,860,029
							0.0	0
～

～

計		2,945.00	76.4	2,249.50		4,843,814		14,531,442
								0

⑨年額支払賃料	4,843,814 円　×　12ヶ月　＝　 58,125,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,249.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,125,768 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 5,992,577 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,933,191 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,531,442 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 130,783 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,063,974 円　　　　（　 43,495 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公（賃）秋田Ｏ　　　　-10	1,825 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,082 円/㎡　月額支払賃料（　 2,077 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０３公（賃）秋田Ｏ　　　　-12	1,694 ( 1,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,993
c	Ｒ０３公（賃）秋田Ｎ　　　　-2	2,002 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,224

秋田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,625,000 円	525,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,996,288 円	59,925,768　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 524,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,040,000 円	525,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	525,000 円	525,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	525,000 円	525,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,235,488 円　（　　　　　　 9,844 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	525,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 2,945.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 35 ％　＋　0.0712 × 35 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,375,000 円（　　　　　 31,677 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,063,974 円
②総費用	12,235,488 円
③純収益　①－②	41,828,486 円
④建物等に帰属する純収益	39,375,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,453,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,318,544 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,865 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,936,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,500 円／㎡）