鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調秋田Ｐ -1	秋田市		建付地	（　）	長方形	北西20m県道、北東8m、角地		近商 (90,200)
b	Ｒ０４調秋田Ｒ -2	秋田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.8m市道、南西10.5m、角地		近商 (100,200)
c	Ｒ０５公秋田Ｊ -25	秋田市		更地	（　）	ほぼ整形	西5.3m市道、北5m、角地		商業 (90,318)
d	Ｒ０５公秋田Ｋ -15	秋田市		更地	（　）	不整形	東7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	Ｒ０５公秋田Ｍ -22	秋田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	43,806	100 [ 139.1]	31,492	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,500
b	(　 ) 28,252	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	26,628	100 [ 84.6]	31,475		31,500
c	(　 ) 35,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,717	100 [ 101.5]	34,204		34,200
d	(　 ) 17,250	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	24,329	100 [ 91.4]	26,618		26,600
e	(　 ) 23,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	33,421	100 [ 104.7]	31,921		31,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

秋田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,145,427	855,500	3,289,927	3,032,320	257,607	（　0.9675） 249,235	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	4,615,463 円　　　　（　 16,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	132.49	ＬＳ2	264.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	11.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（約６０㎡）、住宅２戸（１Ｋ、専有面積約３０㎡）、２階住宅３戸（２ＤＫ、専有面積約４０㎡）、駐車場４台を配置。

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.24	90.6	60.03	1,499	90,000	1.0	90,000
							1.0	90,000
1～ 1	住宅	66.25	90.6	60.04	1,366	82,000	1.0	82,000
							1.0	82,000
2～ 2	住宅	132.49	90.6	120.07	1,432	172,000	1.0	172,000
							1.0	172,000
～

～

計		264.98	90.6	240.14		344,000		344,000
								344,000

⑨年額支払賃料	344,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,128,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,128,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 213,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,058,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	344,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,268 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 344,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 83,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,145,427 円　　　　（　 14,700 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）秋田Ｔ　　　　-20	1,206 ( 1,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	1,354	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,464 円/㎡　月額支払賃料（　 1,432 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４調（賃）秋田Ｔ　　　　-22	1,493 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	1,676
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｏ　　　　-1	1,362 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,362

秋田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,000 円	36,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	213,600 円	4,272,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,400 円	36,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	110,400 円	36,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 855,500 円　（　　　　　　 3,034 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 264.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0824	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0681 ×　 40 ％　＋　0.0883 × 40 ％　＋ 0.0990 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,032,320 円（　　　　　 10,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,145,427 円
②総費用	855,500 円
③純収益　①－②	3,289,927 円
④建物等に帰属する純収益	3,032,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	257,607 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	249,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,615,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
秋田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-4

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　石塚　充

TEL.

鑑定評価額

8,740,000 円

１㎡当たりの価格

31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市新屋大川町３４２番｢新屋大川町１４－２８｣				②地積　(㎡)	282 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼住宅ＬＳ2	低層の店舗兼住宅、一般住宅が混在する商業地域	北西15m県道	水道、ガス、下水	新屋 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

秋田市西部、県道秋田天王線
沿いに形成された住商混在地
域

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

ＪＲ新屋駅北方

1.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

周辺の利用状況は低層店舗住宅併用地であり、当分の間は現状維持と予測する。商業地、住宅地双方から引き合
いがあり、地価は今しばらく横ばい傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、秋田市内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域で、特に新屋地区と代替競争関係が強い。主たる
需要者は、秋田市内に地縁性を有する法人又は個人事業者であるが、一部住宅地としての利用も認められる。商業と住
宅が競合する地域であることから、用途の多様性があり双方の需要が認められる。そのため、取引の規模、形状、用途
等が一様でなく、中心価格帯を見出すことが難しい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用の店舗、事務所等が多い地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算され
た。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である
。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺地域との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評
価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心商業地及び路線商業地への需要が高まっ
ている一方、歓楽街は未だ新型コロナの影響
が続いており、需要が少なくなっている。

商業地としての繁華性はやや弱いが、住居系
用途への転用も可能で一定の引き合いがある
。そのため、地価も横ばい傾向にある。

個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調秋田Ｒ -2	秋田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.8m市道、南西10.5m、角地		近商 (100,200)
b	Ｒ０４調秋田Ｐ -1	秋田市		建付地	（　）	長方形	北西20m県道、北東8m、角地		近商 (90,200)
c	Ｒ０５公秋田Ｒ -20	秋田市		更地	（　）	長方形	東7.5m市道、南2.3m、角地		近商 (100,200)
d	Ｒ０５公秋田Ｒ -26	秋田市		更地	（　）	不整形	東7.2m市道、北3.5m、角地		１低専 (60,80)
e	Ｒ０５公秋田Ｐ -8	秋田市		建付地	（　）	台形	西22m国道、中間画地		準工特別用途地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,252	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	26,628	100 [ 84.6]	31,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,500
b	(　 ) 40,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	43,806	100 [ 140.2]	31,245		31,200
c	(　 ) 34,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	38,729	100 [ 120.4]	32,167		32,200
d	(　 ) 25,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	31,257	100 [ 103.0]	30,347		30,300
e	(　 ) 30,950	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	36,412	100 [ 116.6]	31,228		31,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,300 円／㎡]

秋田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,645,981	961,173	3,684,808	3,419,600	265,208	（　0.9675） 256,589	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	4,751,648 円　　　　（　 16,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	149.05	ＬＳ2	298.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	282 ㎡	11.5 m x 24.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（１階、約６７㎡）、共同住宅（１階２室・２階４室、各平均専有面積約３３㎡・１Ｋ）。平面式駐車場４台。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

内階段・廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	74.52	90.0	67.07	1,525	102,282	1.0	102,282
							1.0	102,282
1～ 1	住宅	74.53	90.0	67.08	1,386	92,973	1.0	92,973
							1.0	92,973
2～ 2	住宅	149.05	90.0	134.15	1,429	191,700	1.0	191,700
							1.0	191,700
～

～

計		298.10	90.0	268.30		386,955		386,955
								386,955

⑨年額支払賃料	386,955 円　×　12ヶ月　＝　 4,643,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,643,460 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 239,373 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,548,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	386,955 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,676 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 386,955 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 94,218 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,645,981 円　　　　（　 16,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｔ　　　　-1	1,586 ( 1,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,461 円/㎡　月額支払賃料（　 1,429 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｕ　　　　-2	1,577 ( 1,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,447
c	Ｒ０４調（賃）秋田Ｔ　　　　-22	1,493 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,493

秋田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,500 円	41,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	239,373 円	4,787,460　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 332,000 円	41,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	124,500 円	41,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,500 円	41,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 961,173 円　（　　　　　　 3,408 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 298.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0824	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0681 ×　 40 ％　＋　0.0883 × 40 ％　＋ 0.0990 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,419,600 円（　　　　　 12,126 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,645,981 円
②総費用	961,173 円
③純収益　①－②	3,684,808 円
④建物等に帰属する純収益	3,419,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	265,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	256,589 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 910 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,751,648 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,800 円／㎡）