鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｇ -3	秋田市		建付地	（　）	不整形	西18m市道、北12m、角地		商業 (100,400)
b	Ｒ０３公秋田Ｋ -14	秋田市		建付地	（　）	不整形	南21m県道、西5m、東2.5m、三方路		商業 (85,425)
c	Ｒ０５公秋田Ｎ -6	秋田市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,500)
d	Ｒ０５公秋田Ｐ -1	秋田市		更地	（　）	長方形	東11.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,041	100 [ 100.0]	[ 108.7] 100	100 [ 93.0]	100 [ 147.0]	116,914	100 [ 67.2]	173,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 47,985	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 50.0]	100 [ 92.1]	107,224	100 [ 66.5]	161,239		173,000
c	(　 ) 96,393	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	101,974	100 [ 61.1]	166,897		179,000
d	(　 ) 111,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,155	100 [ 51.9]	214,171		229,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +40.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 179,000 円／㎡]

秋田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	653,585,647	148,090,365	505,495,282	466,090,000	39,405,282	（　0.9188） 36,205,573	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	670,473,574 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,850.00	ＲＣ7	27,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	600 ％	600 ％	4,915 ㎡	60.0 m x 70.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

複数店舗で構成される店舗ビルを想定。秋田駅に直結する東西自由連絡通路により２階からも出入り可能。

⑦有効率　 66.7 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,850.00	60.0	2,310.00	4,070	9,401,700	6.0	56,410,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	3,850.00	65.0	2,502.00	3,867	9,675,234	6.0	58,051,404
							0.0	0
3～ 7	店舗	3,850.00	70.0	2,695.00	3,053	8,227,835	6.0	49,367,010
							0.0	0
塔屋～		450.00

～

計		27,400.00	66.7	18,287.00		60,216,109		361,296,654
								0

⑨年額支払賃料	60,216,109 円　×　12ヶ月　＝　 722,593,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 18,287.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	722,593,308 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 72,259,331 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	650,333,977 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	361,296,654 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,251,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	653,585,647 円　　　　（　 132,978 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｒ　　　　-7	1,910 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	3,979	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,090 円/㎡　月額支払賃料（　 4,070 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｒ　　　　-8	1,906 ( 1,897)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	4,236
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｍ　　　　-11	2,007 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 63.0]	100 [100.0]	3,982

秋田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	31,750,000 円	6,350,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	36,129,665 円	722,593,308　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,550,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 60,960,000 円	6,350,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	6,350,000 円	6,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,350,000 円	6,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 148,090,365 円　（　　　　　　 30,130 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9188

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,350,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 27,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	466,090,000 円（　　　　　 94,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	653,585,647 円
②総費用	148,090,365 円
③純収益　①－②	505,495,282 円
④建物等に帰属する純収益	466,090,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	39,405,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,205,573 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 670,473,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
秋田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 5-1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　山陰　逸郎

TEL.

鑑定評価額

865,000,000 円

１㎡当たりの価格

176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市中通２丁目３５番｢中通２－８－１｣				②地積　(㎡)	4,915 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度利用地区 (100,600)
	台形 1:1.2	店舗ＳＲＣ9F1B	専門店、百貨店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東20m市道、三方路	水道、ガス、下水	秋田 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 4,900 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

秋田駅前広場を中心に形成さ
れる県都秋田市の代表的な商
業地域

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅西方

150m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地域としてコロナ禍による影響はまだ残るも、マンション建設又は計画が実施されており発展的な傾向
が伺える。低未利用地の利用等、駅前活性化の影響から地価は上昇傾向にあると予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秋田駅を中心とした市内の中心商業地域。需要者は資金調達力の高い県内外の法人が中心である。秋田
駅前では官民一体となって様々な事業が実施されており、中心市街地の活性化に向けた動きが着実に行われ、駅前居住
のステイタスを重視したマンション建設も増えている。画地規模は様々で、今後の利用を見据えた高価格帯の取引も散
見され、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前商業地域であるが、新規テナントビルが少なく資料収集に限界があり、また事務所に比し店舗テナントは契約の個
別性が強く、十分な分析が困難で収益価格の精度は劣ると言わざるを得ない。比準価格は、地域内取引が少なく地域要
因格差の大きい事例を採用せざるを得なかったが、上昇基調にある不動産市況を反映した信頼性の高い価格である。本
件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあ
るも、不安定な国際情勢及び物価上昇等によ
る企業及び家計への圧迫が見られる。

駅前再開発事業に加えマンション需要増大に
よる複数の開発計画により低未利用地が活性
化され、地価は上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３調秋田Ｇ -3	秋田市		建付地	（　）	不整形	西18m市道、北12m、角地		商業 (100,400)
b	Ｒ０５公秋田Ｎ -6	秋田市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,500)
c	Ｒ０５公秋田Ｐ -1	秋田市		更地	（　）	長方形	東11.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	Ｒ０５公秋田Ｎ -18	秋田市		更地	（　）	長方形	東11m市道、南7m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,041	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 93.0]	100 [ 147.0]	116,592	100 [ 69.6]	167,517	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 96,393	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	102,684	100 [ 62.4]	164,558		176,000
c	(　 ) 111,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,155	100 [ 61.3]	181,330		194,000
d	(　 ) 131,110	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	124,867	100 [ 60.6]	206,051		220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +40.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

秋田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	657,077,118	148,781,371	508,295,747	468,292,000	40,003,747	（　0.9188） 36,755,443	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	680,656,352 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,850.00	ＲＣ6F1B	27,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	600 ％	600 ％	4,915 ㎡	60.0 m x 70.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗ビルを想定した。なお、陸橋により秋田駅２階からも出入り可能

⑦有効率　 66.7 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	3,850.00	65.0	2,502.50	3,192	7,987,980	6.0	47,927,880
							0.0	0
1～ 1	店舗	3,850.00	60.0	2,310.00	3,990	9,216,900	6.0	55,301,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	3,850.00	70.0	2,695.00	3,791	10,216,745	6.0	61,300,470
							0.0	0
3～ 6	店舗	3,850.00	70.0	2,695.00	3,072	8,279,040	6.0	49,674,240
							0.0	0
塔屋～		450.00

計		27,400.00	66.7	18,287.50		60,537,785		363,226,710
								0

⑨年額支払賃料	60,537,785 円　×　12ヶ月　＝　 726,453,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 18,287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	726,453,420 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 72,645,342 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	653,808,078 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	363,226,710 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,269,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	657,077,118 円　　　　（　 133,688 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-6	2,006 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	100 [ 90.0]	3,810	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,010 円/㎡　月額支払賃料（　 3,990 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｌ　　　　-1	2,234 ( 2,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	100 [ 90.0]	4,243
c	Ｒ０４調秋田（賃）Ｒ　　　　-5	2,208 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	4,123

秋田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	31,900,000 円	6,380,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	36,322,671 円	726,453,420　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,550,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 61,248,000 円	6,380,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	6,380,000 円	6,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,380,000 円	6,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 148,781,371 円　（　　　　　　 30,271 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9188

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,380,000,000 円	設計監理料率　 226,000 円／㎡　×　 27,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	468,292,000 円（　　　　　 95,278 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	657,077,118 円
②総費用	148,781,371 円
③純収益　①－②	508,295,747 円
④建物等に帰属する純収益	468,292,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	40,003,747 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,755,443 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,478 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 680,656,352 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）