別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 3-1 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.

鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 4,830 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 秋田市土崎港相染町字沼端４０番 ②地積(㎡) 1,031  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:5 畑 周辺の開発が進んでいる熟成度中位の地域 西3m未舗装道路 水道、下水 上飯島 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西  200 ｍ、南  250 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   14.0 ｍ、奥行　約　　   71.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋田市北部に位置し、周辺で は宅地開発もみられる宅地見 込地地域 道 路 ３ｍ未舗装道路 交通 施設 ＪＲ上飯島駅南西方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺で宅地開発可能な地域も徐々に少なくなっており、今後も徐々に宅地化が進むと予測される。素地需要は堅 調であり、今後も地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      4,830 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      4,450 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市及び潟上市の宅地見込地地域である。中心となる需要者は、宅地開発を目的としたハウスメーカー や地場の不動産業者である。開発に対するリスクが年々増加しているなか、市内における宅地開発は小規模開発が中心 で、大規模な素地開発には慎重な姿勢がみられるが、住環境に優れた住宅地域の需要は堅調に推移している。当地域周 辺の開発規模は様々であり、需要の中心となる価格帯は把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 取引事例比較法による比準価格は、市場における実際の取引事例をもとに試算されており、実証的な価格である。一方 、控除法による価格は、開発事業者の投資採算性を反映した価格である。宅地分譲することを想定して求めているが、 開発計画には想定要素も多く、比準価格と比較して信頼性にやや欠ける。よって、本件では、比準価格を重視し、控除 法による価格を勘案のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      4,830 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの流行拡大や資材高騰等、県内経済を取 り巻く状況は不透明な状況が続いているが、住宅地 市場は堅調である。 比較的短期間に投下資金の回収がはかれる開発適地 に、素地需要が集中する傾向があり、住環境に優れ た住宅地域の素地需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他