別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 秋田 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -55 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山田　光栄   TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 5,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市豊岩小山字狐森３８番 ②地積 　(㎡) 1,021   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 東4.5m市道 水道、下水 新屋 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地から遠隔で、雄物川の 南西方に位置する農家集落地 域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新屋駅南東方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 在来の農家集落地域で特段の変動要因はないため、現状を維持すると予測する。地縁性が強いことに加え、人口 減少、少子高齢化等の影響から、当地域への需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内に存する市街化調整区域内の住宅地域及び郊外の農家集落地域一円。主な需要者は農業従事者等 で、当地域に地縁性を有する者が大半であり、他地域からの転入者は少ない。農業経営環境が厳しい中、後継者不足が 深刻化するなど、在来の農家集落に対する需要は極めて少ない。取引自体が非常に少なく、規模、形状も一様でないた め、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺事例の中から規範性の高い事例を採用して求めており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である 。一方、収益価格は当地域が自用の戸建住宅が大半を占める集落地域で賃貸市場が成立していないことから試算できな かった。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、代表標準地との検討を踏まえつつ 、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,090 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [ 91.5] [102.0] 100 5,410  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,530 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直しつつあるが回復には至っ ていないことに加え、人口減少、少子高齢化 の影響が強く、住宅需要は依然弱含みで推移 している。 地縁性の強い集落地域的性格の当地域は、一 般的要因の影響もあって、依然需要は弱含み である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％