別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -54 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 1,750,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市太平八田字八田１７６番３ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東4m市道 水道、下水 秋田 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 太平地区のなかでは市中心部 寄りの南西部に位置し、規制 緩和の条例区域内 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北東方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 太平地区のなかでは市中心部寄りに位置するが、街路条件が劣る旧来からの集落地域であり、地域外からの需要 を呼び込めるような要因は見当たらず、地区全般に今後過疎化が懸念され、地価は当分下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内ほぼ全域の市街化調整区域内の住宅地域。市街化調整区域全般に少子高齢化等から過疎化が進み 空家空地が増加し、相続等を契機とした売却物件も増えている。ただ需要は地縁血縁関係が中心で地域外の需要は殆ど 見込めず限定的なため、成約事例は極めて少ない。この状況は太平地区では市中心部寄りの当地域についても同様で、 規制緩和の条例区域に指定された以降も特段変化は見られず、取引が少なく需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の旧来からの集落で、民間賃貸物件は見当たらず賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算で きなかった。比準価格は、取引の少なさから採用事例は広域に及んだが、いずれも市街化調整区域内の取引事例から求 めたものであり、複数の事例が相互にその妥当性を験証する実証的な価格である。自己使用目的での取引が支配的な地 域であることから、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,090 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [ 76.1] [102.0] 100 6,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,630 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境等を背景に市内の住宅需要は堅調 ながら、外縁部の集落地域は人口減少や高齢 化が顕著で需要は見出し難く、二極化の状況 が続いている。 需要を呼び込めるような特段の変動要因は認 められず、上記一般的要因のもと、水準的に 率は幾分縮小しつつも、地価は引き続き下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％