別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -53 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　平野　太郎   TEL.

鑑定評価額 1,900,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市下北手柳館字前田面１２１番４ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 南5.5m市道、背面道 水道、下水 秋田 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 周囲には小学校等もみられる 、市街地に比較的近い集落地 域 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変化はないため、利用状況は当面、現状維持と予測する。新規の宅地開発はみられず、過疎化は 徐々に進行しており、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街化区域を除く秋田市外縁の住宅地域である。需要者は地区内に地縁や血縁を有する者にほぼ限定さ れ、地区外からの流入は少ない。市内の学校再編計画を受け、令和７年４月に周辺の３小学校の統合が予定されている 。地域内にある下北手小学校は廃校が予定されており、より一層、過疎化が進むことが懸念される。需要の中心となる 価格帯については、不動産取引自体少なく、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が大半を占める住宅地域であり、賃貸想定に実現性がないことから収益価格を試算できなかった。比準 価格は、対象標準地との代替競争関係に留意して収集した取引事例をもとに試算されており、各種要因比較も対象標準 地の特性を踏まえ適切に行われている。本件では、実証的な価格である比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討 を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 87.3] [103.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの流行拡大や資材高騰等、県内経 済を取り巻く状況は不透明な状況が続いてい るが、住宅地市場は堅調である。 都市計画法第３４条第１１号に基づく指定区 域に該当しているが、周囲の状況から住宅需 要は低迷した状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％