別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -48 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 2,680,000 円  １㎡当たりの価格 8,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市四ツ小屋字笹葉３３５番１ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 北6.6m市道 水道、下水 四ツ小屋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 周辺には農地が多く見られる 四ツ小屋地区の既成住宅地域 街 路 基準方位　北６．６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅南西方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、当面現状を維持すると予測する。平成２６年から市条例により市街化調整区域内の建築規 制は緩和されたが、市街地から遠く、不動産需要は限定的であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市郊外の市街化調整区域に指定された住宅地域一円。需要者の中心は当地域に地縁的選好性を有する 一次取得者であり、他地域からの流入は少ない。元来需要が少ないことに加え、人口減少、少子高齢化、過疎化の進行 等の影響を受け、新たな需要を見出すことが困難な状況にある。取引される規模や形状が様々であり、需要の中心価格 帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が大半を占める既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件はなく賃貸市場が成立していないことから 収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反 映した実証的な価格である。以上より、本件では自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、比準価格をも って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しており、市内中心部のみなら ず、中心部からやや離れた住宅地でも、総額 面や居住環境から地価の上昇傾向が窺える。 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、元 来需要が少ないことに加え、過疎化の進行等 の影響を受け、当地域の地価は依然弱含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％