別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -47 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 4,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市太平黒沢字野崎７４番１ ②地積 　(㎡) 841   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西5.6m市道 水道、下水 秋田 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 太平地区のなかでは奥地の集 落で、規制緩和の条例区域内 街 路 基準方位　北５．６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 太平地区でも奥地に位置する市中心部から遠い市街化調整区域の農家集落であり、格別の変動要因も見当たらず 、外部からの需要は見込み難く、今後も過疎化の進行が懸念され、地価は当分下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内ほぼ全域の市街化調整区域内の住宅地域。市街化調整区域全般に少子高齢化等から過疎化が進み 空家空地が増加し、相続等を契機とした売却物件も増えている。ただ需要は地縁血縁関係が中心で地域外の需要は殆ど 見込めず限定的なため、成約事例は極めて少ない。この状況は当地域を含む太平地区でも同じであり、規制緩和の条例 区域に指定された以降も特段変化は見られず、取引の少なさから需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の旧来からの集落で、民間賃貸物件は見当たらず賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算で きなかった。比準価格は、取引の少なさから採用事例は広域に及んだが、市街化調整区域内の取引事例を中心に求めた ものであり、複数の事例が相互にその妥当性を験証する実証的な価格である。自己使用目的での取引が支配的な地域で あることから、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,090 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [103.7] [101.0] 100 4,730  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,790 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境等を背景に市内の住宅需要は堅調 ながら、外縁部の集落地域は人口減少や高齢 化が顕著で需要は見出し難く、二極化の状況 が続いている。 地域内及び周辺に格別の変動要因は認められ ない。過疎化が懸念される集落地域で需要が 見込めず、地価は引き続き下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％