鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｌ -5	秋田市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	Ｒ０４調秋田Ｎ -41	秋田市		建付地	（　）	台形	南東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	Ｒ０４調秋田Ｍ -12	秋田市		更地	（　）	ほぼ台形	南東4m私道、南西3.5m、角地		１低専 (50,80)
d	Ｒ０４調秋田Ｎ -37	秋田市		建付地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	Ｒ０４調秋田Ｒ -34	秋田市		貸家建付地	（　）	不整形	北西5.7m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,220	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	27,325	100 [ 100.0]	27,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	27,600
b	(　 ) 27,736	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	27,709	100 [ 100.0]	27,709		28,000
c	(　 ) 24,242	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	24,986	100 [ 92.1]	27,129		27,400
d	(　 ) 27,359	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,605	100 [ 101.0]	27,332		27,600
e	(　 ) 26,305	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	29,462	100 [ 106.0]	27,794		28,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,700 円／㎡]

秋田 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、また近時の適切な造成事例の収集も困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,096,460	597,954	2,498,506	2,253,680	244,826	（　0.9692） 237,285	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,842,551 円　　　　（　 15,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.99	Ｗ2	211.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	311 ㎡	12.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、専有面積約４８．０３㎡、４戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場４台を配置。

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.99	90.6	96.06	1,311	125,935	1.0	125,935
							1.0	125,935
2～ 2	住宅	105.99	90.6	96.06	1,333	128,048	1.0	128,048
							1.0	128,048
～

～

～

計		211.98	90.6	192.12		253,983		253,983
								253,983

⑨年額支払賃料	253,983 円　×　12ヶ月　＝　 3,047,796 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,047,796 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 159,590 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,032,206 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	253,983 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,413 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 253,983 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 61,841 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,096,460 円　　　　（　 9,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）秋田Ｇ　　　　-7	1,555 ( 1,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,311 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調（賃）秋田Ｇ　　　　-8	1,114 ( 1,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	1,311
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｐ　　　　-2	1,393 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,393

秋田 -46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,000 円	28,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	95,754 円	3,191,796　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,800 円	28,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	85,800 円	28,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 597,954 円　（　　　　　　 1,923 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 211.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,253,680 円（　　　　　 7,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,096,460 円
②総費用	597,954 円
③純収益　①－②	2,498,506 円
④建物等に帰属する純収益	2,253,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,826 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	237,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 763 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,842,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
秋田 -46　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -46

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　大河　康隆

TEL.

鑑定評価額

8,680,000 円

１㎡当たりの価格

27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	22,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市横森４丁目４５７番｢横森４－７－２０｣				②地積　(㎡)	311 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	秋田 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 310 ｍ、南 270 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

太平川左岸の平坦地に所在す
る住宅地域で、地盤の軟弱な
場所がある

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ秋田駅南東方

2.6km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成しており、土地の標準的使用は当面現状のまま推移すると予測。当該地域における住宅地需
要は底堅く、地価は中期的に上昇傾向を呈すると推測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、秋田市の住宅地域である。特に横森地区や桜地区との代替競争関係が強い。需要者の中心は、秋
田市に居住または通勤している第一次取得者層である。秋田市街地の世帯数は増加傾向にあり、住宅地需要は底堅い。
土地は３００㎡程度で８５０万円前後、新築の戸建物件は２４００万円前後を中心に取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の居住用施設が多い住宅地域で、収集可能な民間の賃貸事例には限界がある。また、住宅地域では、収益
性よりも居住の快適性が重視されるため、収益価格の有用性は比準価格よりも低くなる。比準価格は、実際の取引事例
から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

秋田市全体の人口は微減傾向、世帯数は微増
傾向。秋田市街地では一定の住宅地需要があ
る。

区画整然とした住宅地域で、新型コロナの影
響も減少し、住宅地価は上昇に転じた。

個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｌ -5	秋田市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	Ｒ０５公秋田Ｌ -3	秋田市		建付地	（　）	正方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	Ｒ０５公秋田Ｌ -4	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	Ｒ０５公秋田Ｌ -9	秋田市		建付地	（　）	台形	南西6m市道、東6m、角地		１低専 (69,80)
e	Ｒ０４調秋田Ｍ -23	秋田市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,220	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	27,135	100 [ 100.0]	27,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	27,400
b	(　 ) 32,252	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,252	100 [ 116.0]	27,803		28,100
c	(　 ) 24,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	30,161	100 [ 110.0]	27,419		27,700
d	(　 ) 32,803	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	31,617	100 [ 116.0]	27,256		27,500
e	(　 ) 23,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 101.0]	28,683	100 [ 100.0]	28,683		29,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,900 円／㎡]

秋田 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地地域であり、素地価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,022,055	588,755	2,433,300	2,222,160	211,140	（　0.9692） 204,637	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,176,265 円　　　　（　 13,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.65	Ｗ2	215.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	311 ㎡	12.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４戸の共同住宅を想定（各戸同タイプ・平均専有面積約４８㎡）

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

共用部分を有効面積から除外

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	107.65	88.5	95.23	1,300	123,799	1.0	123,799
							1.0	123,799
～

～

～

～

計		215.30	88.5	190.46		247,598		247,598
								247,598

⑨年額支払賃料	247,598 円　×　12ヶ月　＝　 2,971,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,971,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 155,759 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,959,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	247,598 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,352 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,598 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,286 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,022,055 円　　　　（　 9,717 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４公（賃）秋田Ｐ　　　　-2	1,334 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,329 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公（賃）秋田Ｐ　　　　-10	1,356 ( 1,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	1,322
c	Ｒ０３公（賃）秋田Ｐ　　　　-8	1,423 ( 1,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	1,318

秋田 -46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,000 円	28,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	93,455 円	3,115,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,900 円	査定額による。
	建物　　　　　　　　　 225,600 円	28,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	84,600 円	28,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 588,755 円　（　　　　　　 1,893 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 215.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,222,160 円（　　　　　 7,145 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,022,055 円
②総費用	588,755 円
③純収益　①－②	2,433,300 円
④建物等に帰属する純収益	2,222,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	211,140 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	204,637 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 658 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,176,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400 円／㎡）