鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｍ -11	秋田市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	Ｒ０４調秋田Ｐ -12	秋田市		建付地	（　）	正方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ｒ０５公秋田Ｍ -13	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	Ｒ０５公秋田Ｒ -24	秋田市		建付地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	Ｒ０４調秋田Ｐ -17	秋田市		建付地	（　）	台形	南東12m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,115	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	31,395	100 [ 100.0]	31,395	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,300
b	(　 ) 39,325	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.7]	32,331	100 [ 100.0]	32,331		33,300
c	(　 ) 31,092	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.5]	29,707	100 [ 100.0]	29,707		30,600
d	(　 ) 31,104	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	32,258	100 [ 100.0]	32,258		33,200
e	(　 ) 33,981	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	33,453	100 [ 108.2]	30,918		31,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,200 円／㎡]

秋田 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,574,429	496,927	2,077,502	1,875,440	202,062	（　0.9692） 195,838	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,996,694 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.54	Ｗ2	171.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	214 ㎡	11.5 m x 18.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全４戸の共同住宅（１ＤＫ、専有面積約３７．８０㎡）・駐車場４台を想定

⑦有効率　 88.4 ％
の理由

標準的な内階段の共同住宅である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.54	88.4	75.60	1,370	103,572	1.0	103,572
							1.0	103,572
2～ 2	住宅	85.54	88.4	75.60	1,397	105,613	1.0	105,613
							1.0	105,613
～

～

～

計		171.08	88.4	151.20		209,185		209,185
								209,185

⑨年額支払賃料	209,185 円　×　12ヶ月　＝　 2,510,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 151.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,510,220 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 132,711 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,521,509 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	209,185 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 209,185 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,933 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,574,429 円　　　　（　 12,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）秋田Ｌ　　　　-2	1,368 ( 1,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調（賃）秋田Ｌ　　　　-3	1,296 ( 1,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,364
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｇ　　　　-1	1,531 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,431

秋田 -45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	119,000 円	23,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,627 円	2,654,220　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	71,400 円	23,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,927 円　（　　　　　　 2,322 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 171.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,875,440 円（　　　　　 8,764 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,574,429 円
②総費用	496,927 円
③純収益　①－②	2,077,502 円
④建物等に帰属する純収益	1,875,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	202,062 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	195,838 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,996,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
秋田 -45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -45

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　石塚　充

TEL.

鑑定評価額

6,890,000 円

１㎡当たりの価格

32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市牛島南２丁目８２番３｢牛島南２－１６－１３｣				②地積　(㎡)	214 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	羽後牛島 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 220 ｍ、南 130 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

秋田市街地南西部、雄物川東
岸側に位置する区画整然とし
た住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ羽後牛島駅南西方

1.8km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺の利用状況は低層住宅地であり、当分の間は現状維持と予測する。郊外の住宅地との競合もあるが、引き合
いもあるため、地価は緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、秋田市内の住宅地域で、特に牛島地区及び大住地区と代替性が認められる。主たる需要者は、秋
田市内に居住する個人等の一次取得者である。市内中心部の住宅供給が限定的である中、当地域は区画整然とした居住
環境が良好な地域で、市内中心部からはやや離れているが、需要も高めである。２００㎡程度の土地であれば６５０～
７５０万円程度、同敷地規模の新築戸建住宅であれば２０００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用の戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に
試算された。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を反映した信頼性の高い
価格である。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地等との検討を踏まえ、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -36 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,700 円／㎡

[101.4]
100

100
[102.0]

100
[116.5]

[103.0]
100

32,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内中心部及びその周辺部の住宅地への需要
が高まっている一方、市街化区域外縁部及び
村落地域への需要は低めである。

周辺分譲地との競合もあるが、需要は市街地
南部の住宅地にも波及しており、地価は横ば
いから上昇に転じた。

個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｒ -24	秋田市		建付地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	Ｒ０５公秋田Ｍ -11	秋田市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	Ｒ０５公秋田Ｍ -14	秋田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	Ｒ０４調秋田Ｐ -10	秋田市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	Ｒ０５公秋田Ｒ -28	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、南東6m、角地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,104	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	32,290	100 [ 102.0]	31,657	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,600
b	(　 ) 31,115	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	31,426	100 [ 100.0]	31,426		32,400
c	(　 ) 31,100	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	29,163	100 [ 99.9]	29,192		30,100
d	(　 ) 38,064	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.8]	32,521	100 [ 99.9]	32,554		33,500
e	(　 ) 36,301	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	34,453	100 [ 109.3]	31,522		32,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,200 円／㎡]

秋田 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,502,006	481,089	2,020,917	1,812,400	208,517	（　0.9692） 202,095	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,124,388 円　　　　（　 19,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.81	Ｗ2	165.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	214 ㎡	11.5 m x 18.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（約３６㎡）４戸、駐車場４台の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

内階段・廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	82.81	88.0	72.88	1,372	99,991	1.0	99,991
							1.0	99,991
2～ 2	住宅	82.81	88.0	72.88	1,413	102,979	1.0	102,979
							1.0	102,979
～

～

～

計		165.62	88.0	145.76		202,970		202,970
								202,970

⑨年額支払賃料	202,970 円　×　12ヶ月　＝　 2,435,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 145.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,435,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 128,982 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,450,658 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	202,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 202,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 49,420 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,502,006 円　　　　（　 11,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）秋田Ｌ　　　　-1	1,487 ( 1,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,402 円/㎡　月額支払賃料（　 1,372 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調（賃）秋田Ｔ　　　　-1	1,231 ( 1,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,410
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｇ　　　　-2	1,607 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,378

秋田 -45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,000 円	23,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	77,389 円	2,579,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,000 円	23,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	69,000 円	23,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 481,089 円　（　　　　　　 2,248 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,812,400 円（　　　　　 8,469 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,502,006 円
②総費用	481,089 円
③純収益　①－②	2,020,917 円
④建物等に帰属する純収益	1,812,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	208,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	202,095 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 944 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,124,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,300 円／㎡）