別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -43 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　佐藤　信博   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市広面字昼寝７番１１外 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 台形 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西5m市道 水道、下水 秋田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 主要街路が屈折し、画地の配 置も劣る住宅地域。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北東方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移すると予測。傾斜地で街路条件や住環境がやや劣るが 、隣接する手形地区等の地価上昇の影響を受け、割安感から需要が増え、地価は当面上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市の秋田駅東地区を中心とする住宅地域。需要者の主体は手形・広面地区等に地縁的選好性を有する 一次取得者である。秋田駅東地区は、住環境や利便性が良好なことから需要が多く、地価は上昇している。傾斜地で街 路や画地の配置も劣っている為地価が相対的に低い当地域も、割安感から需要が多くなり地価は上昇に転じた。土地は ２００㎡程度で６００万円程度、新築の戸建住宅は２、６００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が多い住宅地域である。共同住宅等も散見されるが、傾斜地の上、画地規模の小さな土地が多い当地 域では、賃貸市場は未成熟である為、収益還元法は適用出来なかった。比準価格は、自己利用目的での取引が殆どであ る当地域の市場性を反映し、実証的で説得力があり信頼性は高いと判断した。よって、市場性を反映した比準価格を標 準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,600 円／㎡ [101.8] 100 100 [101.0] 100 [113.7] [100.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田駅を中心とする市街地では需要が底堅く 、地価は上昇しているが、郊外・農村部では 横ばい又は下落と、地価の動向が分かれてい る。 当地域は傾斜地で街路条件等もやや劣るが、 駅東地区の地価上昇の影響を受け、割安感か ら需要が増えており、地価は上昇傾向にある 。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％