別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 秋田 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -42 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　山陰　逸郎   TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市寺内児桜２丁目２３７番２７ ｢寺内児桜２－５－８｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 秋田 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 風致地区内の傾斜地に開発さ れた住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ秋田駅北西方 5.4km 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で、利用状況は現状を維持するものと予測する。風致地区で公法上の規制が厳しいが、市内中 心部に程近く、割安感から需給は安定しており、周辺市場の影響を受け、地価はやや上昇で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、秋田市中心部の住宅地域一円で、寺内・将軍野地区のほか同価格帯の住宅地域との代替競争関係 が強い。需要者の中心は、市内就労者を中心とした一次取得者層で圏域外からの転入も存する。傾斜地の住宅地域で、 選好性はやや劣るが、市内中心部に程近く、通勤に便利な住環境にある。土地は７００万円程度、新築の戸建物件は２ ，３００万円前後を中心に取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 立地及び公法上の規制から投資採算性を十分に発揮する賃貸物件はなく収益価格は試算できなかった。比準価格は、対 象標準地と代替競争関係にある地域を中心とした取引事例をもとに試算されており、各要因比較も適切である。自己使 用目的の取引が大半を占める当該地域においては市場性を反映した実証的な価格として重視すべきである。以上より本 件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,200 円／㎡ [103.7] 100 100 [103.0] 100 [123.1] [103.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあ るも、不安定な国際情勢及び物価上昇等によ る企業及び家計への圧迫が見られる。 傾斜地に存する住宅地であるが、小学校等利 便施設及び市内中心部にも程近いため、需給 は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％