別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -39 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　佐藤　信博   TEL.

鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市桜ガ丘２丁目５番６外 ｢桜ガ丘２－５－６｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 秋田 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 「ハイタウン桜」と呼称され る大規模住宅団地 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ秋田駅南東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した大規模住宅団地で、利用状況は当面現状維持と予測。郊外住宅地域の中では、環境条件が相対的に良好 な当地域は需要も堅調で、地価は当面上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市の中心部を除く住宅地域で、特に秋田駅南東部の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の主 体は、市内に居住又は通勤する一次取得者である。駅南東部の大量に供給された大規模分譲地群も、地価の低廉化や低 金利等により需要は堅調で、一部では高値の取引も見られるようになり、地価は横ばいから上昇に転じている。需要の 中心は、土地は２３０㎡で７００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、建築協定で共同住宅等が認められていない為、戸建住宅が殆どを占めている。取引も自用目的が殆どである 。その為、賃貸市場が成立しておらず、収益還元法は適用出来なかった。比準価格は、駅南東部の代替競争関係にある 事例を採用し求めたもので、市場動向を反映した、実証的で信頼度の高いものと判断した。よって、比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [ 92.8] [102.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田駅を中心とする市街地では需要が底堅く 、地価は上昇しているが、郊外・農村部では 横ばい又は下落と、地価の動向が分かれてい る。 丘陵地に開発された区画整然とした大規模住 宅団地で、需要は堅調である。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％